ยื่นกู้สร้างบ้าน ปี 2569: มีที่ดินแล้ว vs ซื้อที่ดิน

ยื่นกู้สร้างบ้านต้องทำอย่างไร? เปรียบเทียบกรณีมีที่ดินแล้วกับซื้อที่ดินพร้อมปลูกสร้าง ปี 2569

การยื่นกู้เพื่อสร้างบ้านต่างจากการกู้ซื้อบ้านสร้างเสร็จ เพราะธนาคารไม่ได้พิจารณาเพียงรายได้กับราคาบ้าน แต่ต้องตรวจพร้อมกันอย่างน้อย 4 เรื่อง:

ผู้กู้มีความสามารถชำระหนี้เท่าไร
ที่ดินและบ้านที่จะสร้างมีมูลค่าหลักประกันเท่าไร
แบบบ้าน BOQ ใบอนุญาต และสัญญาก่อสร้างพร้อมหรือไม่
เงินจะถูกเบิกเป็นงวดอย่างไร และผู้กู้ต้องสำรองเงินก่อนกี่บาท

จุดที่คนเข้าใจผิดมากที่สุดคือคำว่า “กู้ได้ 100%” เพราะตัวเลขนี้มักเป็นเพดานของผลิตภัณฑ์ ไม่ได้หมายความว่าธนาคารจะจ่ายราคาที่ดิน ค่าก่อสร้าง และค่าใช้จ่ายทุกอย่างเต็มจำนวน วงเงินจริงจะเป็นค่าที่ต่ำที่สุดจากหลายเพดาน เช่น ความสามารถชำระหนี้ ราคาตามสัญญา ราคาประเมิน และเงื่อนไขเฉพาะของธนาคาร

บทความนี้ตรวจข้อมูลจากประกาศและหน้าผลิตภัณฑ์ทางการ ณ วันที่ 25 กรกฎาคม 2569 แต่ผลิตภัณฑ์ ดอกเบี้ย และเงื่อนไขเปลี่ยนได้ ควรขอ Sales Sheet และข้อเสนอฉบับที่ออกให้ผู้กู้ก่อนตัดสินใจ

ดาวน์โหลดเอกสารใช้งานจริง: Checklist ยื่นกู้เพื่อสร้างบ้าน ปี 2569 ฉบับ PDF 5 หน้า

ภายในมีรายการเอกสาร ตารางเทียบ 3 ธนาคาร สูตรหาเงินสดส่วนต่าง ตารางงวดงาน และคำถามที่ต้องถามเจ้าหน้าที่ก่อนเซ็นสัญญา

เริ่มจากแยกกรณีของคุณให้ถูก

กรณี A: มีที่ดินปลอดภาระในกรรมสิทธิ์ของตนเอง

กรณีนี้มักจัดโครงสร้างสินเชื่อง่ายที่สุด เพราะที่ดินและบ้านในอนาคตจะถูกใช้เป็นหลักประกันร่วมกัน ที่ดินที่มีอยู่จึงช่วยเพิ่มมูลค่าหลักประกัน

แต่ต้องเข้าใจว่า มูลค่าที่ดินไม่ใช่เงินสดที่ธนาคารโอนให้ผู้กู้ หากกู้เฉพาะค่าปลูกสร้าง ธนาคารจะอนุมัติวงเงินภายใต้ราคาสัญญาก่อสร้าง ราคาประเมินรวม และรายได้ แล้วทยอยเบิกตามความก้าวหน้าของงาน

สิ่งที่ควรตรวจ:

ชื่อในโฉนดตรงกับผู้กู้หรือผู้กู้ร่วมตามเกณฑ์ธนาคารหรือไม่
ที่ดินปลอดจำนอง อายัด ภาระจำยอม หรือข้อจำกัดอื่นหรือไม่
มีทางเข้าออกและสาธารณูปโภคที่ธนาคารรับได้หรือไม่
แบบบ้านวางบนแปลงได้จริงและขออนุญาตได้หรือไม่
เงินสดพอสำหรับเงินล่วงหน้าและช่วงรอเบิกงวดหรือไม่

กรณี B: ที่ดินเป็นของคู่สมรส พ่อแม่ หรือบุคคลอื่น

อย่าคิดว่าใช้ที่ดินของครอบครัวแล้วกู้ได้เหมือนที่ดินของตนเองทุกธนาคาร บางแห่งกำหนดให้เจ้าของที่ดินเป็นผู้กู้หรือผู้กู้ร่วม บางแห่งอาจให้โอนกรรมสิทธิ์ก่อน หรือขอเอกสารความยินยอมและตรวจความสัมพันธ์

ตัวอย่างเช่น หน้าผลิตภัณฑ์ SCB ระบุว่า ผู้ขออนุญาตก่อสร้างต้องเป็นผู้เดียวกับผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน ส่วนกสิกรไทยระบุกรณีผู้กู้ร่วมที่ไม่ได้เป็นญาติว่าต้องถือกรรมสิทธิ์หลักประกันร่วมกัน เงื่อนไขเหล่านี้ทำให้ต้องคุยธนาคารก่อนยื่นขออนุญาตหรือโอนที่ดิน

กรณี C: มีที่ดินแล้ว แต่ยังติดจำนอง

กรณีนี้อาจต้องใช้สินเชื่อไถ่ถอนที่ดินเดิมพร้อมปลูกสร้าง ไม่ใช่สินเชื่อปลูกสร้างบนที่ดินปลอดภาระตามปกติ ผู้กู้ต้องขอหนังสือยอดไถ่ถอน ตรวจค่าปรับปิดบัญชี และให้ธนาคารใหม่ประเมินว่าหลังหักยอดเดิมเหลือวงเงินก่อสร้างเท่าไร

อย่าเริ่มก่อสร้างก่อนรู้ว่าเงินจะถูกแบ่งไปไถ่ถอนเท่าไร เพราะยอดอนุมัติรวมสูงไม่ได้แปลว่าส่วนที่เหลือสำหรับสร้างบ้านเพียงพอ

กรณี D: ต้องซื้อที่ดินพร้อมปลูกสร้างในครั้งเดียว

ธนาคารจะพิจารณาราคาซื้อที่ดินและค่าก่อสร้างควบคู่กัน แล้วจดจำนองที่ดินก่อนทยอยจ่ายค่าก่อสร้าง ผู้กู้จึงต้องเตรียมทั้งสัญญาจะซื้อจะขาย แบบบ้าน BOQ ใบอนุญาตหรือเอกสารตามที่ธนาคารกำหนด และสัญญาก่อสร้าง

ความเสี่ยงสำคัญคือ:

ราคาขายที่ดินสูงกว่าราคาประเมิน
ธนาคารให้ค่าที่ดินวันจำนองไม่เต็มราคาที่ต้องจ่ายผู้ขาย
ผู้ขายกำหนดวันโอนเร็วกว่ากระบวนการอนุมัติ
ต้องใช้ชื่อเจ้าของปัจจุบันในการขออนุญาตหรือทำหนังสือยินยอมก่อนโอน
ผู้รับงานเรียกเงินล่วงหน้าก่อนธนาคารปล่อยงวดก่อสร้าง

สัญญาซื้อที่ดินจึงควรกำหนดเงื่อนไขสินเชื่อ ระยะเวลาประเมิน และผลเมื่อวงเงินไม่พออย่างชัดเจนก่อนวางมัดจำก้อนใหญ่

ธปท. ผ่อนคลาย LTV 100% แล้ว หมายความว่าอย่างไร

ประกาศธนาคารแห่งประเทศไทยวันที่ 26 มิถุนายน 2569 ผ่อนคลายเพดาน LTV เป็นร้อยละ 100 สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยตามขอบเขตที่กำหนด รวมถึงกรณีปลูกสร้างบนที่ดินปลอดภาระของลูกหนี้ โดยใช้กับสัญญากู้ที่ทำตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2569 ถึง 30 มิถุนายน 2570

สิ่งที่ต้องแยกให้ออกคือ:

เพดาน LTV ของ ธปท. คือเพดานกำกับดูแลที่เปิดให้สถาบันการเงินปล่อยได้
เพดานผลิตภัณฑ์ของธนาคาร คือวงเงินสูงสุดตามนโยบายของธนาคารนั้น
วงเงินอนุมัติของผู้กู้ คือจำนวนจริงหลังตรวจรายได้ หนี้ เครดิต หลักประกัน และเอกสาร
ยอดเบิกแต่ละงวด คือเงินที่ได้รับจริงตามผลงานก่อสร้างและเงื่อนไขก่อนเบิก

ดังนั้น แม้เพดาน ธปท. เป็น 100% ธนาคารยังสามารถอนุมัติน้อยกว่า 100% ได้ และผู้กู้ยังต้องมีเงินสดเมื่อราคาขายหรือค่าก่อสร้างสูงกว่าราคาประเมิน

ตารางเปรียบเทียบธนาคาร: มีที่ดินแล้วกับซื้อที่ดินพร้อมสร้าง

ข้อมูลต่อไปนี้มาจากหน้าเว็บไซต์ทางการที่เข้าถึงได้ ณ วันที่ 25 กรกฎาคม 2569 ตัวเลขเป็น “สูงสุด” และยังต้องผ่านเกณฑ์รายได้ เครดิต และหลักประกัน

ธนาคาร	มีที่ดินปลอดภาระแล้ว	ซื้อที่ดินพร้อมปลูกสร้าง	ค่าที่ดินจ่ายกี่เปอร์เซ็นต์	จุดที่ต้องถามเพิ่ม
กสิกรไทย	สูงสุด 100% ของค่าก่อสร้างตามสัญญา และไม่เกิน 100% ของราคาประเมินที่ดินและแบบสิ่งปลูกสร้าง	สูงสุด 100% ของราคาซื้อที่ดินรวมค่าก่อสร้าง และไม่เกิน 100% ของราคาประเมินรวม สำหรับช่วงสมัคร 1 ก.ค.–30 ก.ย. 2569 และจดจำนองภายใน 31 ต.ค. 2569	หน้าเว็บประกาศเป็นวงเงินรวม ไม่ได้แยกเปอร์เซ็นต์ค่าที่ดิน	ยอดที่จ่ายวันโอน เงินงวดแรก และเงื่อนไขหลังหมดช่วงโครงการ
ไทยพาณิชย์	สูงสุด 100% ของสัญญาก่อสร้าง แต่ไม่เกิน 95% ของราคาประเมินรวมเมื่อใช้บริษัท Partner หรือ 90% เมื่อใช้ผู้รับเหมาทั่วไป	สูงสุด 90% ของราคาประเมินที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง	หน้า FAQ ระบุ “เบิกจ่ายค่าที่ดิน 50% ณ วันจำนอง” และส่วนที่เหลือเบิกตามเปอร์เซ็นต์ก่อสร้าง	ต้องถามว่า 50% คิดจากฐานใดและต้องออกเงินส่วนต่างวันโอนเท่าไร
กรุงศรี	สูงสุด 100% ของค่าจ้างปลูกสร้าง เมื่อผู้กู้เป็นเจ้าของหรือเจ้าของร่วม; กรณีพร้อม Home for Cash วงเงินรวมสูงสุด 90% ของราคาประเมินรวม	หน้าเว็บระบุว่ารองรับซื้อที่ดินพร้อมปลูกสร้างและรีไฟแนนซ์ค่าที่ดิน	ไม่ประกาศสัดส่วนค่าที่ดินแยกอย่างชัดเจนบนหน้าที่ตรวจ	ขอ Term Sheet ที่แยกยอดไถ่ถอน/ค่าที่ดิน/ค่าก่อสร้างและค่าตรวจงวด
กรุงเทพ	กรณีปลูกสร้างบนที่ดินตนเองหรือที่ดินจัดสรร สูงสุด 90% ของราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง	สินเชื่อครอบคลุมที่ดินเปล่าเพื่ออยู่อาศัยหรือปลูกสร้าง; FAQ ระบุวงเงินทั่วไปประมาณ 70–100% แต่เกณฑ์หลักระบุสูงสุด 90% ของราคาประเมิน	ไม่ประกาศสัดส่วนค่าที่ดินแยกใน FAQ	ขอวงเงินสุทธิวันโอน จำนวนงวด และเงื่อนไขที่ดินเปล่าเฉพาะแปลง
ออมสิน	สินเชื่อเคหะครอบคลุมปลูกสร้าง ต่อเติม และไถ่ถอนพร้อมปลูกสร้าง	หน้าผลิตภัณฑ์ระบุวงเงินรวมเพื่อจัดหาที่อยู่อาศัยและสินเชื่อเกี่ยวเนื่องสูงสุด 110% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่ราคาใดต่ำกว่า ตามเกณฑ์ธนาคาร	ไม่แยกเปอร์เซ็นต์ค่าที่ดินกับค่าก่อสร้างบนหน้าสาธารณะที่ตรวจ	110% รวมสินเชื่อเกี่ยวเนื่องอะไรบ้าง และวงเงินหลักสำหรับที่ดิน/ก่อสร้างจริงเท่าไร
ธอส.	ผลิตภัณฑ์ปลูกสร้างบนที่ดินตนเองปี 2569 ระบุวงเงินตามเกณฑ์หลักประกันและรายได้ แต่ไม่ประกาศเปอร์เซ็นต์ตายตัว	โครงการปี 2569 หลายโครงการรองรับซื้อที่ดินพร้อมปลูกสร้าง	ไม่ประกาศสัดส่วนค่าที่ดินตายตัวในหน้าผลิตภัณฑ์ที่ตรวจ	ขอผลคำนวณตามผลิตภัณฑ์ที่มีสิทธิจริง และถามยอดจ่ายที่ดิน/งวดก่อสร้างเป็นบาท

ข้อสรุปเรื่อง “ธนาคารให้ค่าที่ดินกี่เปอร์เซ็นต์”

ไม่มีตัวเลขเดียวที่ใช้ได้กับทุกธนาคารและทุกคน บางธนาคารประกาศวงเงินรวมที่ดินกับค่าก่อสร้าง บางแห่งใช้ราคาประเมินรวม และบางแห่งระบุจังหวะจ่ายค่าที่ดินวันจำนอง

คำถามที่ควรถามไม่ใช่เพียง:

“ให้ค่าที่ดินกี่เปอร์เซ็นต์?”

แต่ต้องถามเป็นจำนวนเงินจริงว่า:

“ถ้าที่ดินราคา 1,500,000 บาท ค่าก่อสร้าง 3,000,000 บาท และธนาคารประเมินหลักประกันหลังสร้างเสร็จ 4,000,000 บาท วันโอนที่ดินธนาคารจ่ายกี่บาท ผู้กู้ต้องเติมกี่บาท และงวดก่อสร้างแรกเบิกเมื่อใด?”

เมื่อถามด้วยตัวเลข เจ้าหน้าที่จะแยกฐานคำนวณและจังหวะเบิกให้ชัดกว่าการตอบเป็นเปอร์เซ็นต์โฆษณา

ตัวอย่างคำนวณวงเงินและเงินสดส่วนต่าง

ตัวอย่างที่ 1: มีที่ดินแล้ว กู้ค่าก่อสร้าง 3 ล้านบาท

สมมติ:

ค่าก่อสร้างตามสัญญา 3,000,000 บาท
ราคาประเมินที่ดินพร้อมบ้านเมื่อสร้างเสร็จ 3,100,000 บาท
ผลิตภัณฑ์ให้ไม่เกิน 90% ของราคาประเมินรวม
ความสามารถรายได้รองรับได้เต็มตามเพดาน

เพดานจากราคาประเมินคือ:

3,100,000 × 90% = 2,790,000 บาท

แม้เงื่อนไขอีกด้านให้ได้ถึง 100% ของสัญญา แต่ผู้กู้ยังขาดอย่างน้อย:

3,000,000 − 2,790,000 = 210,000 บาท

และยังต้องเตรียมค่าประเมิน ค่าจดจำนอง ค่าตรวจงวด งานนอก BOQ และเงินสำรองก่อนเบิกงวด

ตัวอย่างที่ 2: ซื้อที่ดิน 1.5 ล้านและสร้างบ้าน 3 ล้าน

สมมติ:

ราคาที่ดินตามสัญญา 1,500,000 บาท
ค่าก่อสร้าง 3,000,000 บาท
ต้นทุนรวม 4,500,000 บาท
ราคาประเมินรวมหลังสร้างเสร็จ 4,000,000 บาท

ถ้าผลิตภัณฑ์ให้สูงสุด 90% ของราคาประเมิน:

4,000,000 × 90% = 3,600,000 บาท
เงินสดส่วนต่างขั้นต่ำ = 4,500,000 − 3,600,000 = 900,000 บาท

ถ้าผลิตภัณฑ์ให้สูงสุด 100% ของราคาประเมิน วงเงินก็ยังไม่เกิน 4,000,000 บาท ผู้กู้ยังขาดอย่างน้อย 500,000 บาท เพราะราคาซื้อและก่อสร้างรวมสูงกว่าราคาประเมิน

ตัวอย่างนี้ยังไม่รวมปัญหาจังหวะเงิน หากธนาคารจ่ายค่าที่ดินวันโอนเพียงบางส่วน ผู้กู้อาจต้องมีเงินสดมากกว่าส่วนต่างรวมในวันโอน แล้วจึงทยอยได้รับวงเงินส่วนก่อสร้างภายหลัง

ธนาคารประเมินวงเงินอย่างไร

ใช้สูตรคิดเบื้องต้นดังนี้:

วงเงินอนุมัติโดยประมาณ = ค่าต่ำที่สุดระหว่าง
1) เพดานตามรายได้และภาระหนี้
2) เพดานตามราคาสัญญาซื้อขาย + สัญญาก่อสร้าง
3) เพดาน LTV × ราคาประเมินหลักประกัน
4) เพดานเฉพาะผลิตภัณฑ์และวัตถุประสงค์

จากนั้นยอดที่ได้รับจริงในแต่ละช่วงยังขึ้นกับเงื่อนไขก่อนเบิกและเปอร์เซ็นต์งานก่อสร้าง

รายได้ดีแต่ยังได้วงเงินต่ำกว่าที่ขอได้หรือไม่?

ได้ หากราคาประเมินต่ำ แบบหรือ BOQ ไม่รองรับต้นทุน สภาพคล่องหลักประกันต่ำ หรือรายการบางอย่างไม่อยู่ในขอบเขตที่ธนาคารให้กู้

ที่ดินราคาสูงช่วยให้กู้ค่าก่อสร้างเต็มเสมอหรือไม่?

ไม่เสมอ เพราะยังติดเพดานรายได้และนโยบายผลิตภัณฑ์ อีกทั้งธนาคารอาจประเมินราคาที่ดินต่ำกว่าราคาที่เจ้าของคาด

เงินกู้สร้างบ้านไม่ได้จ่ายเป็นก้อนเดียว

โดยทั่วไปธนาคารจะทยอยเบิกค่าก่อสร้างตามความก้าวหน้าของงาน มีการตรวจงวดก่อนจ่าย บางธนาคารหรือบางกลุ่ม Partner อาจมีเงินงวดแรกวันจำนอง แต่ผู้รับเหมาทั่วไปอาจต้องสร้างงานก่อนแล้วจึงตรวจเบิก

SCB ระบุอย่างชัดเจนว่า:

บริษัท Partner รับเงินงวดแรกเมื่อทำสัญญาในวันจดจำนอง
ผู้รับเหมาทั่วไปถูกประเมินผลงานก่อนเบิกทุกงวด
เงินอาจโอนเข้าบัญชีผู้กู้หรือจ่าย Partner โดยตรงตามกรณี

นี่คือเหตุผลที่ ตารางงวดเงินในสัญญาก่อสร้างต้องเดินพร้อมตารางเบิกของธนาคาร หากผู้รับงานเรียกเงิน 20% ก่อนเริ่ม แต่ธนาคารยังไม่ปล่อยงวดแรก ผู้กู้ต้องใช้เงินตนเอง แม้วงเงินรวมจะครอบคลุมค่าก่อสร้างก็ตาม

เอกสารที่ต้องเตรียม

รายการจริงแตกต่างตามธนาคาร อาชีพ และหลักประกัน แต่ควรเตรียมเป็น 4 ชุด

ชุดที่ 1: เอกสารส่วนบุคคล

บัตรประชาชนของผู้กู้ ผู้กู้ร่วม และคู่สมรส
ทะเบียนบ้านตามจำนวนหน้าที่ธนาคารกำหนด
ทะเบียนสมรส ใบหย่า หรือมรณบัตรคู่สมรสตามกรณี
ใบเปลี่ยนชื่อ–นามสกุล
เอกสารแสดงความสัมพันธ์ของผู้กู้ร่วม
หนังสือยินยอมตรวจเครดิตและประมวลผลข้อมูล

ชุดที่ 2: เอกสารรายได้

ผู้มีรายได้ประจำ

หนังสือรับรองเงินเดือนฉบับล่าสุด
สลิปเงินเดือนย้อนหลังตามเกณฑ์ธนาคาร
Statement บัญชีรับเงินเดือนอย่างน้อย 6 เดือน
50 ทวิ ภ.ง.ด.90/91 หรือหลักฐานโบนัสและรายได้อื่น

อาชีพอิสระหรือเจ้าของกิจการ

Statement ส่วนบุคคลและกิจการ 6–12 เดือน
ทะเบียนการค้า หนังสือรับรองบริษัท และรายชื่อผู้ถือหุ้น
ภ.ง.ด.90/91, ภ.ง.ด.50, ภ.พ.20/30 ตามรูปแบบกิจการ
ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพ สัญญารับงาน ใบเสร็จ หรือหลักฐานรายได้
รูปถ่ายกิจการและหลักฐานการดำเนินธุรกิจ

ธอส. ระบุบัญชีย้อนหลัง 6 เดือนสำหรับอาชีพประจำ และ 12 เดือนสำหรับอาชีพอิสระ ขณะที่กสิกรไทยระบุ Statement อย่างน้อย 6 เดือน จึงไม่ควรใช้ Checklist จำนวนเดือนเดียวกับทุกธนาคาร

ชุดที่ 3: เอกสารที่ดินและการซื้อขาย

โฉนด น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก. พร้อมสารบัญจดทะเบียนทุกหน้า
แผนที่ตั้งหลักประกันและทางเข้า
หนังสือยอดไถ่ถอน หากที่ดินติดจำนอง
สัญญาจะซื้อจะขายและหลักฐานมัดจำ หากซื้อที่ดิน
สำเนาเอกสารผู้ขายและหนังสือยินยอมที่เกี่ยวข้อง
หนังสือสัญญาขายหรือให้ที่ดินฉบับกรมที่ดิน หากธนาคารขอ
เอกสารภาระจำยอม ทางเข้า หรือสิทธิที่เกี่ยวข้องกับหลักประกัน

ชุดที่ 4: เอกสารก่อสร้าง

แบบสถาปัตยกรรม โครงสร้าง และระบบที่ลงนามครบ
ใบอนุญาตก่อสร้างหรือเอกสารรับแจ้งตามกฎหมาย
BOQ ระบุหมวด ปริมาณ หน่วย ราคาต่อหน่วย และยอดรวม
สัญญาว่าจ้างก่อสร้าง
ตารางงวดงานและงวดเงิน
แผนงานก่อสร้าง
เอกสารผู้รับงานหรือบริษัท เช่น หนังสือรับรองและผู้มีอำนาจลงนาม
ใบเสนอราคางานนอกสัญญาหลัก เช่น ถมดิน รั้ว ครัว มิเตอร์ และระบบภายนอก

กสิกรไทย ระบุโฉนดพร้อมสารบัญจดทะเบียนทุกหน้า แบบแปลน สัญญาจ้าง กำหนดงวด และใบอนุญาต ส่วน SCB ระบุแบบที่ได้รับอนุญาต BOQ และสัญญาว่าจ้างอย่างชัดเจน

ตัวอย่างเอกสารที่ควรมีหน้าตาอย่างไร

1. Project Summary หนึ่งหน้า

ก่อนเข้าธนาคาร ทำสรุปที่ทุกธนาคารอ่านชุดเดียวกัน:

ผู้กู้/ผู้กู้ร่วม: __________________________
รายได้รวมต่อเดือน: _______________________
ภาระหนี้ต่อเดือน: ________________________
กรณี: มีที่ดินแล้ว / ซื้อที่ดินพร้อมปลูกสร้าง
ราคาที่ดิน: ______________________________
ค่าก่อสร้างตาม BOQ: ______________________
งานนอกสัญญา: ___________________________
เงินสดที่พร้อมใช้: _________________________
วงเงินที่ต้องการ: __________________________
ระยะเวลาก่อสร้าง: _________________________

เอกสารนี้ไม่แทนใบสมัคร แต่ลดปัญหาแต่ละธนาคารได้รับตัวเลขคนละชุด

2. ตัวอย่างหัวข้อในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน

ควรให้ทนายหรือผู้เชี่ยวชาญตรวจถ้อยคำจริง โดยอย่างน้อยต้องตกลง:

ราคาซื้อขายและเงินมัดจำ
วันยื่นสินเชื่อ วันประเมิน และวันโอน
ผู้ขายยินยอมให้ธนาคารเข้าสำรวจหลักประกัน
เงื่อนไขเมื่อสินเชื่อไม่อนุมัติหรืออนุมัติต่ำกว่าวงเงินขั้นต่ำ
วิธีคืนหรือริบเงินมัดจำ
ภาระจำนองเดิมและขั้นตอนไถ่ถอน
ผู้รับผิดชอบภาษี ค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่าย
การส่งมอบเอกสารเพื่อขออนุญาตก่อสร้าง

ตัวอย่างแนวคิด—not แบบสัญญาพร้อมใช้:

“การซื้อขายนี้มีเงื่อนไขว่าผู้ซื้อได้รับอนุมัติสินเชื่อไม่น้อยกว่า ______ บาท ภายในวันที่ ______ หากไม่ได้รับอนุมัติหรือได้รับต่ำกว่าวงเงินดังกล่าว ให้ดำเนินการกับเงินมัดจำตามเงื่อนไข ______”

อย่าคัดลอกประโยคนี้ไปใช้โดยไม่กำหนดหลักฐานการปฏิเสธ ระยะเวลา หน้าที่ของแต่ละฝ่าย และให้ผู้เชี่ยวชาญตรวจ เพราะผลของมัดจำและการผิดสัญญาขึ้นกับข้อความทั้งฉบับ

3. ตัวอย่างโครงสร้าง BOQ

BOQ ที่ธนาคารและผู้กู้ใช้ควบคุมงบได้ควรมี:

หมวด	รายการ	หน่วย
โครงสร้าง	คอนกรีตฐานราก	ลบ.ม.
สถาปัตย์	ผนังและฉาบ	ตร.ม.
ระบบไฟฟ้า	จุดแสงสว่าง	จุด
ระบบประปา	ท่อน้ำดี/น้ำทิ้ง	งาน

ยอดรวม BOQ ต้องสอดคล้องกับราคาสัญญาและแบบ หากสัญญา 3 ล้านบาทแต่ BOQ มีรายละเอียดเพียง 2.4 ล้านบาท ส่วนต่าง 600,000 บาทจะเป็นคำถามทั้งของธนาคารและเจ้าของบ้าน

4. ตัวอย่างงวดงานที่ธนาคารตรวจได้

หลีกเลี่ยงคำว่า “งวดโครงสร้าง 20%” เพียงอย่างเดียว ควรระบุผลงาน เช่น:

ฐานรากและตอม่อตามแบบแล้วเสร็จ
เสา คาน และพื้นชั้นที่กำหนดแล้วเสร็จ
โครงหลังคาและวัสดุมุงติดตั้งแล้วเสร็จ
งานระบบฝัง ผนัง และฉาบผ่านการตรวจ
งานสถาปัตย์ ระบบ และสุขภัณฑ์ตามขอบเขต
ส่งมอบ แก้ Defect และเอกสารรับประกัน

จากนั้นให้ธนาคารตรวจว่าจะแบ่งงวดเบิกตรงกันหรือไม่ก่อนเซ็นสัญญาผูกพัน

ขั้นตอนยื่นกู้ที่ลดโอกาสสะดุด

ขั้นที่ 1 ตรวจการเงินก่อนเลือกบ้าน

เช็กเครดิตและรายการหนี้ทั้งหมด
รวมค่างวดรถ บัตร สินเชื่อ และภาระค้ำประกัน
ทำให้รายได้เข้าบัญชีสม่ำเสมอและอธิบายที่มาได้
หลีกเลี่ยงสร้างหนี้ใหม่ก่อนยื่น
เตรียมเงินสำรองโดยไม่ใช้เงินทั้งหมดเป็นมัดจำ

ขั้นที่ 2 ให้ธนาคาร Pre-screen กำลังซื้อ

นำรายได้ หนี้ และ Project Summary ไปคุย 2–3 ธนาคารก่อนออกแบบเกินงบหรือวางเงินซื้อที่ดินก้อนใหญ่ Pre-screen ไม่ใช่อนุมัติขั้นสุดท้าย แต่ช่วยกำหนดกรอบโครงการ

ขั้นที่ 3 ตรวจว่าที่ดินใช้เป็นหลักประกันและสร้างได้

ตรวจกรรมสิทธิ์ ทางสาธารณะ ผังเมือง ระยะร่น สาธารณูปโภค น้ำท่วม ระดับ และความเป็นไปได้ในการขออนุญาต ธอส. ระบุว่าหลักประกันควรมีศักยภาพเป็นที่อยู่อาศัย มีทางสาธารณะและสาธารณูปโภคเข้าถึง ส่วนออมสินระบุทางสาธารณประโยชน์ที่รถผ่านได้สะดวก

ขั้นที่ 4 ทำแบบ BOQ และสัญญาร่าง

ธนาคารต้องประเมินบ้านจากแบบและงบ ไม่ควรยื่นด้วยภาพ 3D หรือแปลนแนวคิดเพียงอย่างเดียว ให้แบบ รายการวัสดุ ราคา และงวดงานพูดเรื่องเดียวกัน

ขั้นที่ 5 ยื่นหลายธนาคารด้วยข้อมูลชุดเดียวกัน

เปรียบเทียบ:

วงเงินอนุมัติจริง
เงินค่าที่ดินวันโอน
เงินงวดแรกก่อสร้าง
จำนวนงวดและค่าตรวจ
EIR และดอกเบี้ยหลังหมดโปรโมชั่น
ค่างวดระหว่างก่อสร้างและหลังเบิกครบ
ประกันและเงื่อนไขส่วนลด
ค่าประเมิน จำนอง อากร และค่าปิดก่อนกำหนด

ขั้นที่ 6 รอประเมินหลักประกันและแบบบ้าน

ผู้ประเมินจะดูที่ดิน สภาพคล่อง ทำเล ทางเข้า และมูลค่าบ้านตามแบบ ราคาประเมินของธนาคารไม่จำเป็นต้องเท่าราคาซื้อหรือ BOQ

ขั้นที่ 7 อ่านหนังสืออนุมัติก่อนเซ็นสัญญาฉบับจริง

ตรวจวงเงิน เงื่อนไขก่อนเบิก วันหมดอายุ ผลิตภัณฑ์ อัตราดอกเบี้ย หลักประกัน ผู้กู้ร่วม และเอกสารที่ยังขาด ไม่ควรอ่านเฉพาะข้อความว่า “อนุมัติแล้ว”

ขั้นที่ 8 ปรับงวดสัญญาก่อสร้างให้ตรงกับธนาคาร

ทำตารางเทียบทุกงวดว่า ผู้รับงานเรียกเท่าไร ธนาคารจ่ายเท่าไร และผู้กู้ต้องเติมเท่าไร หากส่วนต่างงวดใดเกินเงินสด ต้องแก้ก่อนเริ่มงาน

ขั้นที่ 9 จำนองและเบิกตามงาน

เก็บภาพ รายงานตรวจ ใบเสร็จ หนังสือขอเบิก และเอกสารอนุมัติวัสดุทุกงวด เผื่อเวลานัดผู้ประเมินและโอนเงิน ไม่กำหนดวันจ่ายผู้รับงานแน่นเกินกว่ากระบวนการธนาคาร

ขั้นที่ 10 ปิดงานและเก็บเอกสารหลังสร้างเสร็จ

ตรวจรับ แก้ Defect รับแบบแก้ไขจริง คู่มือ ใบรับประกัน และเอกสารประกันอัคคีภัย ตรวจว่าธนาคารเบิกครบและสถานะหลักประกันถูกต้อง

ค่าใช้จ่ายที่มักไม่อยู่ในวงเงินก่อสร้าง

ส่วนต่างราคาที่ดินกับราคาประเมิน
เงินล่วงหน้าก่อนเบิกงวดแรก
ค่าถมดิน กำแพงกันดิน และปรับระดับ
รั้ว ประตู โรงรถ ครัว หรือเฟอร์นิเจอร์ที่ไม่อยู่ใน BOQ
มิเตอร์ไฟฟ้า ประปา อินเทอร์เน็ต และระบบภายนอก
ค่าประเมินและค่าตรวจงวด
ค่าจดจำนอง อากร และค่าใช้จ่ายกรมที่ดิน
เบี้ยประกันอัคคีภัย
ค่าแบบ ใบอนุญาต และผู้เชี่ยวชาญ
เงินสำรองกรณีงานเปลี่ยนหรือราคาประเมินต่ำ

ตัวอย่างค่าธรรมเนียมที่หน้าเว็บประกาศ ณ วันที่ตรวจ เช่น SCB ระบุค่าประเมินที่ดินและแบบบ้านกับค่าตรวจงวดแยกกัน กรุงศรีระบุค่าประเมินหลักประกัน 3,210 บาทและค่าตรวจงวด 2,140 บาทต่อครั้งหรือเหมาจ่ายตามเงื่อนไข ส่วนกรุงเทพระบุค่าประเมินเริ่มต้น 3,000 บาทไม่รวม VAT ตัวเลขเหล่านี้เปลี่ยนได้และไม่ควรใช้แทนใบเสนอค่าธรรมเนียมของเคสจริง

15 คำถามที่ต้องถามธนาคารก่อนเลือก

วงเงินคิดจากราคาสัญญาหรือราคาประเมิน และเลือกค่าต่ำสุดอย่างไร?
ถ้าซื้อที่ดินพร้อมสร้าง วันจำนองจ่ายค่าที่ดินจริงกี่บาท?
เปอร์เซ็นต์ค่าที่ดินคิดจากราคาซื้อหรือราคาประเมิน?
งวดแรกก่อสร้างจ่ายก่อนเริ่มงานหรือหลังมีผลงาน?
ผู้กู้ต้องสำรองเงินก่อนตรวจงวดประมาณเท่าไร?
ใช้ผู้รับเหมาทั่วไปกับบริษัท Partner ต่างกันอย่างไร?
แบบ BOQ และสัญญาต้องอยู่ในชื่อใคร?
งานนอกตัวบ้านรายการใดนำมาประเมินได้?
ถ้าราคาประเมินต่ำกว่าสัญญา ต้องเพิ่มหลักประกันหรือเงินสดเท่าไร?
ระหว่างเบิกไม่ครบ คิดดอกเบี้ยและค่างวดอย่างไร?
ตรวจงานกี่ครั้ง ครั้งละเท่าไร และใช้เวลากี่วัน?
ต้องทำประกันอะไร และประกันชีวิตมีผลต่อดอกเบี้ยอย่างไร?
หนังสืออนุมัติมีอายุถึงวันใด?
ปิดหรือรีไฟแนนซ์ก่อนกำหนดมีค่าปรับหรือไม่?
เอกสารหรือเงื่อนไขใดทำให้เบิกงวดถูกระงับ?

คำถามที่พบบ่อย

มีที่ดินแล้ว จะกู้ค่าก่อสร้างได้เต็ม 100% หรือไม่?

อาจได้สูงสุดตามผลิตภัณฑ์บางธนาคาร แต่ต้องไม่เกินเพดานราคาประเมินและความสามารถชำระหนี้ หากราคาประเมินต่ำหรือรายได้รองรับไม่ถึง วงเงินจริงจะต่ำกว่าสัญญา

ซื้อที่ดินเปล่าอย่างเดียวกู้สินเชื่อบ้านได้หรือไม่?

เงื่อนไขต่างจากซื้อที่ดินพร้อมแผนปลูกสร้าง บางธนาคารรองรับที่ดินเปล่าเพื่ออยู่อาศัย บางแห่งต้องเป็นทรัพย์ของธนาคารหรือมีแผนก่อสร้างชัดเจน ควรระบุวัตถุประสงค์จริงกับธนาคาร ไม่สมมติว่าใช้ผลิตภัณฑ์สร้างบ้านได้เหมือนกัน

ต้องมีใบอนุญาตก่อสร้างก่อนยื่นกู้หรือไม่?

ธนาคารส่วนใหญ่ขอใบอนุญาตหรือเอกสารตามกฎหมายประกอบการพิจารณาหรือก่อนเบิก แต่กรณียังไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดินอาจต้องวางลำดับเอกสารกับผู้ขายและธนาคารก่อน เพราะชื่อผู้ขออนุญาตและเจ้าของที่ดินมีผล อย่าเริ่มขออนุญาตโดยเดา workflow ของธนาคาร

ต้องเซ็นสัญญาผู้รับเหมาก่อนยื่นกู้หรือไม่?

ธนาคารต้องใช้สัญญาหรือร่างสัญญาและ BOQ ประเมินวงเงิน แต่ไม่ควรจ่ายเงินล่วงหน้าหรือเซ็นเงื่อนไขที่ยกเลิกไม่ได้ก่อนรู้ผลสินเชื่อ ควรให้ธนาคารตรวจร่างและใส่เงื่อนไขสินเชื่อ

ธนาคารจ่ายตรงให้ผู้รับเหมาหรือเข้าบัญชีผู้กู้?

ขึ้นกับธนาคารและประเภทผู้รับงาน SCB ระบุว่า Partner อาจได้รับโดยตรง ส่วนผู้รับเหมาทั่วไปโอนเข้าบัญชีผู้กู้ ธนาคารอื่นต้องถามเป็นรายผลิตภัณฑ์

ทำ MRTA แล้วอนุมัติง่ายขึ้นหรือไม่?

ไม่ควรเหมารวม บางธนาคารระบุว่าไม่บังคับและไม่เกี่ยวกับการอนุมัติ แต่การทำอาจทำให้ได้อัตราดอกเบี้ยอีกชุดหนึ่ง ควรเปรียบเทียบ EIR เบี้ยประกัน ระยะคุ้มครอง และสิทธิยกเลิก ไม่ดูเพียงดอกเบี้ยปีแรก

สรุป: ก่อนยื่นกู้ ต้องทำให้ “ที่ดิน–แบบ–งบ–สัญญา–งวดธนาคาร” เป็นเรื่องเดียวกัน

การยื่นกู้สร้างบ้านที่พร้อม ไม่ใช่มีรายได้กับโฉนดแล้วเดินเข้าธนาคาร แต่ต้องทำให้ข้อมูลทุกชุดเชื่อมกัน:

ที่ดินสร้างได้และใช้เป็นหลักประกันได้
แบบบ้านขออนุญาตและประเมินราคาได้
BOQ ตรงกับแบบและสัญญา
งวดผู้รับงานสัมพันธ์กับงวดธนาคาร
เงินสดรองรับส่วนต่างและช่วงรอเบิก
สัญญาซื้อที่ดินมีทางออกเมื่อสินเชื่อไม่พอ

เมื่อได้ข้อเสนอจากธนาคาร ให้เปรียบเทียบ “เงินที่ได้รับวันโอนและแต่ละงวด” ไม่ใช่เปรียบเทียบเพียงคำว่า 90% หรือ 100%

ต้องการจัดชุดข้อมูลก่อนคุยธนาคาร?

ส่งตำแหน่งและเอกสารที่ดิน แบบบ้านหรือพื้นที่ที่ต้องการ งบประมาณ แหล่งรายได้ และกรอบเงินสดให้ QDHouse ช่วยตรวจความครบถ้วนเบื้องต้นระหว่าง ที่ดิน–แบบ–BOQ–งวดงาน–งบประมาณ เพื่อให้เจ้าของบ้านนำข้อมูลชุดเดียวกันไปเปรียบเทียบหลายธนาคารได้

เพื่อความปลอดภัย การสอบถามเบื้องต้นไม่ควรส่งเลขบัตรประชาชนเต็ม เลขบัญชี หรือ Statement ที่ไม่ปิดข้อมูลผ่านช่องทางสาธารณะ QDHouse ไม่ใช่ธนาคารหรือตัวแทนสินเชื่อ ไม่รับรองวงเงินหรือผลอนุมัติ และบทบาทของ QDHouse คือการช่วยจัดข้อมูลด้านที่ดิน แบบ งบ และการบริหารงานก่อสร้างตามขอบเขตที่ตกลง

สนใจปรึกษาเพื่อเตรียมยื่นกู้ ติดต่อ LINE Official @qdhouseproperty

ทีม QDHouse ช่วยตรวจความพร้อมของข้อมูลด้านที่ดิน แบบบ้าน BOQ งบประมาณ และแผนงวดงานเบื้องต้นก่อนนำไปคุยกับธนาคาร โดยไม่รับรองวงเงินหรือผลอนุมัติสินเชื่อ

ดาวน์โหลด Checklist ยื่นกู้สร้างบ้าน ปี 2569

แหล่งข้อมูลทางการที่ใช้ตรวจเงื่อนไข

บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไปจากแหล่งสาธารณะ ณ วันที่ 25 กรกฎาคม 2569 ไม่ใช่คำเสนอสินเชื่อ คำแนะนำทางการเงินเฉพาะบุคคล แบบสัญญากฎหมาย หรือการรับรองผลอนุมัติ ธนาคารสามารถเปลี่ยนผลิตภัณฑ์ วงเงิน อัตราดอกเบี้ย เอกสาร และเกณฑ์พิจารณาได้ ควรตรวจ Sales Sheet หนังสืออนุมัติ และเงื่อนไขจากเจ้าหน้าที่ธนาคารก่อนทำสัญญาหรือจ่ายเงิน