การโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดิน มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง? วางงบก่อนวันโอนให้ครบ

การซื้อบ้านหรือที่ดินไม่ได้จบลงเมื่อได้รับอนุมัติสินเชื่อหรือชำระเงินงวดสุดท้าย เพราะ “วันโอนกรรมสิทธิ์” คือวันที่ผู้ซื้อและผู้ขายต้องเคลียร์ค่าใช้จ่ายหลายรายการพร้อมกัน หากวางงบไม่ครบ อาจทำให้เงินสดที่เตรียมไว้ขาดจากยอดจริงได้ โดยเฉพาะกรณีซื้อบ้านมือสอง ซื้อที่ดินเปล่า หรือมีการกู้ร่วมกับธนาคาร

คำตอบแบบสั้น: ค่าใช้จ่ายการโอนกรรมสิทธิบ้านและที่ดินหลัก ๆ ได้แก่ ค่าธรรมเนียมโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และค่าจดจำนองหากใช้สินเชื่อ นอกจากนี้ยังอาจมีค่าใช้จ่ายจากธนาคาร ค่าอากรเอกสาร หรือค่าใช้จ่ายตามข้อตกลงในสัญญา โดยผู้ซื้อหรือผู้ขายจะเป็นผู้จ่ายรายการใด ต้องดูเงื่อนไขการซื้อขายเป็นสำคัญ

ค่าใช้จ่ายการโอนกรรมสิทธิบ้านและที่ดิน: อย่าเริ่มจากคำว่า “แบ่งคนละครึ่ง”

ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ คนมักได้ยินว่าค่าโอน “แบ่งกันคนละครึ่ง” แต่คำนี้เป็นเพียงแนวปฏิบัติทางการค้า ไม่ใช่กติกาที่ใช้แทนสัญญาได้เสมอไป บางโครงการเสนอรับผิดชอบค่าโอนบางส่วน บางการซื้อขายมือสองให้ผู้ซื้อรับผิดชอบค่าโอนทั้งหมด ขณะที่ภาษีที่เกิดจากการขายมักตกอยู่กับผู้ขาย แต่คู่สัญญาสามารถตกลงจัดสรรภาระกันได้

ดังนั้น ก่อนวางเงินจองหรือเซ็นสัญญาจะซื้อจะขาย ควรขอเอกสารสรุปค่าใช้จ่ายวันโอนเป็นลายลักษณ์อักษร โดยระบุฐานราคาที่ใช้คำนวณ อัตราค่าใช้จ่าย ผู้รับผิดชอบแต่ละรายการ และเงื่อนไขหากยอดที่สำนักงานที่ดินคำนวณแตกต่างจากที่ประเมินไว้

Insight สำหรับผู้ซื้อ: ราคาซื้อขายที่ต่อรองได้ต่ำลง อาจไม่ได้ทำให้เงินสดวันโอนลดลงในสัดส่วนเดียวกัน เพราะค่าบางรายการอิงราคาประเมินทุนทรัพย์หรือใช้ราคาที่สูงกว่า ผู้ซื้อจึงควรแยกงบ “ราคาบ้าน” ออกจาก “เงินสดเพื่อปิดการโอน” ตั้งแต่ต้น

1) ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์

อัตราปกติของค่าธรรมเนียมโอนอสังหาริมทรัพย์คือ ร้อยละ 2 ของราคาประเมินทุนทรัพย์ ซึ่งเป็นราคาที่ใช้สำหรับการเรียกเก็บค่าธรรมเนียม ไม่จำเป็นต้องเท่ากับราคาที่ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงกัน ([dol.go.th](https://www.dol.go.th/rayong/ask-question/faqs-1770008226/?utm_source=openai))

ณ วันที่ 20 กรกฎาคม 2569 มีมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนเหลือ ร้อยละ 0.01 สำหรับธุรกรรมที่เข้าเกณฑ์ เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว อาคารพาณิชย์ ที่ดินพร้อมอาคารดังกล่าว และห้องชุด โดยราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ต้องไม่เกิน 7 ล้านบาท และผู้รับโอนต้องเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย ทั้งนี้ มาตรการมีผลถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 ([thaigov.go.th](https://www.thaigov.go.th/th/news/165829?utm_source=openai))

ที่ดินเปล่าไม่ใช่ที่ดินพร้อมอาคารที่อยู่อาศัย จึงไม่ควรสมมติว่าจะได้รับอัตราลดหย่อนเดียวกัน ควรสอบถามสำนักงานที่ดินหรือผู้เชี่ยวชาญก่อนวันโอน

2) ภาษีธุรกิจเฉพาะ: รายการใหญ่ที่มักเป็นภาระของผู้ขาย

ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือ SBT โดยทั่วไปคิดในอัตรารวม ร้อยละ 3.3 จากราคาขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ แล้วแต่มูลค่าใดสูงกว่า ([rd.go.th](https://www.rd.go.th/20942.html?utm_source=openai))

การจะเสียหรือได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริง เช่น ระยะเวลาการถือครอง ลักษณะการได้มาของทรัพย์ การมีชื่อในทะเบียนบ้าน และเงื่อนไขการยกเว้นตามกฎหมาย จึงไม่ควรใช้เกณฑ์ “ถือเกิน 5 ปีแล้วไม่เสียแน่นอน” เป็นคำตอบสำเร็จรูป เพราะวิธีนับระยะเวลาสำหรับภาษีธุรกิจเฉพาะต่างจากวิธีนับปีถือครองเพื่อคำนวณภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ([rd.go.th](https://www.rd.go.th/63775.html?utm_source=openai))

3) อากรแสตมป์: มักเกิดแทนภาษีธุรกิจเฉพาะ

อากรแสตมป์สำหรับการโอนอสังหาริมทรัพย์คิดในอัตรา 0.5% หรือ 1 บาทต่อทุก 200 บาทหรือเศษของ 200 บาท ([dol.go.th](https://www.dol.go.th/dol-services/public-service-manual/land-registration/fees-taxes-duties/?utm_source=openai))

สำหรับธุรกรรมขายทรัพย์เดียวกัน มักพิจารณาภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ตามเงื่อนไข ไม่ควรบวกรายการทั้งสองเข้าด้วยกันโดยอัตโนมัติ แต่ควรให้ผู้รับผิดชอบการโอนหรือเจ้าหน้าที่ประเมินจากข้อมูลจริงของทรัพย์และผู้ขาย

มุมตัดสินใจ: ผู้ขายควรคำนวณภาษีและค่าปลดภาระจำนองก่อนตั้งราคาขาย เพื่อเห็นเงินสุทธิหลังขาย ไม่ใช่มองเฉพาะราคาที่ตกลงกับผู้ซื้อ

4) ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย: ไม่ได้คิดจากกำไรขายเพียงอย่างเดียว

กรณีผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายจากการขายอสังหาริมทรัพย์คำนวณจากประเภทการได้มา ระยะเวลาถือครอง และหลักเกณฑ์หักค่าใช้จ่าย ก่อนคำนวณภาษีตามอัตราก้าวหน้า กรมสรรพากรจึงต้องใช้ข้อมูลอย่างราคาประเมิน วิธีที่ได้มาของทรัพย์ และจำนวนปีที่ถือครอง ([rd.go.th](https://www.rd.go.th/20942.html?utm_source=openai))

กรณีผู้ขายเป็นนิติบุคคล กรมสรรพากรระบุอัตราหักภาษี ณ ที่จ่ายร้อยละ 1 ของราคาขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ แล้วแต่จำนวนใดสูงกว่า ([rd.go.th](https://www.rd.go.th/20942.html?utm_source=openai))

5) ค่าจดจำนอง และค่าใช้จ่ายที่มากับการขอสินเชื่อ

หากผู้ซื้อกู้ธนาคารและจดจำนองในวันโอนเดียวกัน ค่าจดจำนองตามอัตราปกติอยู่ที่ ร้อยละ 1 ของวงเงินจำนอง ([dol.go.th](https://www.dol.go.th/plan/DocLib3/2559%20%282%29.pdf?utm_source=openai))

แต่สำหรับธุรกรรมที่เข้าเงื่อนไขมาตรการที่อยู่อาศัย ค่าจดจำนองอันเนื่องมาจากการโอนในคราวเดียวกันลดเหลือร้อยละ 0.01 ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 ([thaigov.go.th](https://www.thaigov.go.th/th/news/165829?utm_source=openai))

ผู้กู้ควรถามธนาคารให้ครบเรื่องค่าประเมินหลักประกัน ค่าดำเนินการสินเชื่อ ค่าอากรสัญญากู้ ค่าเบี้ยประกัน และเงื่อนไขเงินสำรองในวันโอน เพราะแม้ไม่ใช่ค่าธรรมเนียมโอนโดยตรง แต่กระทบสภาพคล่องวันเดียวกันได้จริง

เช็กลิสต์ก่อนถึงวันโอน

1. ตรวจฐานราคา 2 ชุด: ราคาซื้อขายตามสัญญาและราคาประเมินทุนทรัพย์
2. ระบุผู้จ่ายในสัญญา: อย่าเขียนเพียง “ค่าใช้จ่ายตามกฎหมาย”
3. ขอประมาณการจากทุกฝ่าย: ผู้ขาย ตัวแทน ธนาคาร โครงการ และสำนักงานที่ดิน
4. กันเงินสำรอง: แยกจากเงินดาวน์ เงินผ่อนงวดแรก และงบตกแต่งบ้าน
5. ตรวจสถานะทรัพย์: ภาระจำนองเดิม ผู้มีกรรมสิทธิ์ร่วม และเอกสารที่ต้องใช้

การโอนกรรมสิทธิ์ที่ราบรื่นไม่ได้ขึ้นอยู่กับการเตรียมเอกสารเท่านั้น แต่ขึ้นอยู่กับการทำให้ทุกฝ่ายเห็นยอดเดียวกันก่อนถึงวันนัด หากกำลังซื้อบ้านมือสอง ซื้อที่ดิน หรือวางแผนกู้ร่วม ควรให้ผู้เกี่ยวข้องช่วยจำลองค่าใช้จ่ายจากข้อมูลทรัพย์จริง และตรวจเงื่อนไขในสัญญาอีกครั้งก่อนกำหนดวันโอน