ผู้รับงานบางรายหาลูกค้าและปิดงานได้ แต่ไม่มีทีมประมาณราคา วางแผน จัดซื้อ ประสานช่าง และรายงานหน้างานครบทุกตำแหน่ง ขณะที่เจ้าของโครงการบางรายมีที่ดิน แบบ และเงินทุน แต่ไม่ต้องการตั้งแผนกก่อสร้างขนาดใหญ่เพื่อดูแลหลายหลังด้วยตนเอง
ทั้งสองกรณีไม่ได้จำเป็นต้องเริ่มจากการจ้างพนักงานทุกตำแหน่งใหม่ทั้งหมด แต่สามารถใช้ ทีมบริหารงานก่อสร้างภายนอก หรือ Outsource Construction Management เข้ามาช่วยทำหน้าที่ตามขอบเขตที่ตกลงกันได้
คำตอบสั้น: QDHouse ให้บริการเป็นทีมบริหารงานก่อสร้างภายนอกสำหรับเจ้าของบ้าน ผู้รับงาน ผู้รับเหมา และเจ้าของโครงการ โดยสามารถช่วยตั้งแต่ตรวจแบบและ BOQ วางงบและแผนงาน ประสานทีมช่างและวัสดุ ติดตามหลักฐานหน้างาน ตรวจคุณภาพ ควบคุมต้นทุน ไปจนถึงเตรียมส่งมอบ ทั้งนี้ QDHouse ไม่จำเป็นต้องเป็นผู้รับเหมาหลักของทุกโครงการ และบทบาททางสัญญาต้องกำหนดเป็นรายโครงการ
“บริหารงานก่อสร้าง” ต่างจาก “รับเหมาก่อสร้าง” อย่างไร
สองคำนี้อาจอยู่ในโครงการเดียวกัน แต่ไม่ได้หมายถึงบทบาทเดียวกัน
| ประเด็น | ผู้รับเหมาหลัก | ทีมบริหารงานก่อสร้าง |
|---|---|---|
| หน้าที่หลัก | รับผิดชอบส่งมอบงานก่อสร้างตามสัญญารับเหมา | วางระบบ ประสาน ติดตาม ตรวจสอบ และรายงานตามขอบเขต |
| คู่สัญญากับทีมช่าง/Supplier | มักอยู่ภายใต้ผู้รับเหมาหลัก | อาจเป็นเจ้าของงาน ผู้รับงาน หรือ QDHouse ขึ้นกับสัญญา |
| การถือเงินค่าวัสดุและค่าแรง | มักรวมอยู่ในราคาสัญญารับเหมา | ต้องกำหนดว่าใครจ่ายตรง ใครสำรอง และใครอนุมัติ |
| รายได้หรือค่าบริการ | กำไรและต้นทุนอยู่ในราคางานรับเหมา | ค่าบริหารอาจคิดแยกตามขอบเขต เวลา จำนวนหลัง หรือรูปแบบที่ตกลง |
| ความรับผิดชอบ | ตามขอบเขตผู้รับเหมาหลัก | ตามขอบเขตบริการบริหารและตารางแบ่งความรับผิดชอบ |
ดังนั้น ประโยคว่า “ให้ QDHouse บริหารงานก่อสร้าง” ยังไม่เพียงพอสำหรับเริ่มงาน ต้องตอบต่อให้ได้ว่าใครเป็นผู้ว่าจ้างช่าง ใครสั่งซื้อวัสดุ ใครถือเงิน ใครอนุมัติงานเพิ่ม และใครรับผิดชอบความเสียหายในแต่ละกรณี
QDHouse เหมาะกับใครบ้าง
1. ผู้รับงานที่หาลูกค้าได้ แต่ไม่มีทีมหลังบ้านครบ
ผู้รับงานอาจมีความถนัดด้านการขาย การออกแบบ หรือความสัมพันธ์กับเจ้าของงาน แต่ยังขาดบางส่วน เช่น:
- ทีมถอดปริมาณและจัดทำ BOQ
- ทีมวางแผนและแตกงานเป็นงวด
- ฐานข้อมูลทีมช่างและผู้รับงานแต่ละหมวด
- ระบบจัดซื้อและประสานการส่งวัสดุ
- ทีมตรวจหลักฐานและความคืบหน้าหน้างาน
- ระบบสรุปต้นทุน งานเพิ่ม–ลด และยอดคงเหลือ
- เอกสารตรวจรับและเตรียมส่งมอบ
QDHouse สามารถทำหน้าที่เป็นทีมปฏิบัติการก่อสร้างภายนอก โดยผู้รับงานยังคงดูแลลูกค้า แบรนด์ และความสัมพันธ์ทางธุรกิจของตนเองตามข้อตกลง เรื่องการไม่ข้ามคู่สัญญา การรักษาข้อมูลลูกค้า และช่องทางสื่อสารควรเขียนในสัญญาโดยตรง
2. เจ้าของโครงการหรือ Developer
เจ้าของโครงการที่มีหลายหลังต้องจัดการงานซ้ำจำนวนมาก หากแต่ละไซต์ใช้ไฟล์ คน และวิธีรายงานคนละชุด จะเห็นภาพรวมยากและควบคุมต้นทุนไม่ทัน
บริการบริหารทั้งระบบจึงควรช่วยให้:
- ทุกหลังใช้โครงสร้าง BOQ และรหัสงานที่เปรียบเทียบกันได้
- แผนงานรายหลังเชื่อมกับภาพรวมโครงการ
- มอบหมายผู้รับงานและติดตามสถานะได้
- หลักฐานหน้างานผูกกับงาน วันที่ และผู้รับผิดชอบ
- วัสดุ การสั่งซื้อ การรับของ และต้นทุนตรวจสอบย้อนหลังได้
- ผู้บริหารเห็นงานล่าช้า งบเสี่ยง และปัญหาที่ต้องตัดสินใจ
- เตรียมตรวจรับ ส่งมอบ และบริการหลังส่งมอบอย่างเป็นระบบ
3. เจ้าของบ้านหรือเจ้าของที่ดิน
เจ้าของบ้านอาจมีแบบ ผู้รับเหมา หรือทีมช่างที่ต้องการใช้อยู่แล้ว แต่ไม่มีเวลาและประสบการณ์ในการเชื่อมทุกฝ่ายเข้าด้วยกัน การจ้างทีมบริหารช่วยลดภาระการตามงานรายวันได้
อย่างไรก็ตาม เจ้าของบ้านต้องเข้าใจว่า “มีทีมบริหาร” ไม่ได้ทำให้ความเสี่ยงทุกอย่างหายไป ควรกำหนดสิทธิอนุมัติราคา งานเพิ่ม การเปลี่ยนวัสดุ เกณฑ์ตรวจรับ และวิธีรายงานให้ชัดก่อนเริ่ม
บริการสามารถแบ่งเป็น 4 ระยะ
ระยะที่ 1: เตรียมโครงการก่อนก่อสร้าง
- รับข้อมูลที่ดิน แบบ และความต้องการ
- ตรวจความพร้อมของแบบสำหรับถอดปริมาณและวางแผน
- จัดทำหรือตรวจ BOQ และสมมติฐานราคา
- แยกงบก่อสร้าง ค่าบริหาร และงานนอกขอบเขต
- วางแผนลำดับงาน ระยะเวลา และจุดตัดสินใจ
- ระบุเอกสารอนุญาตและผู้ประกอบวิชาชีพที่เกี่ยวข้อง
- จัดทำตารางแบ่งบทบาทของเจ้าของงาน ผู้รับงาน QDHouse ทีมช่าง และ Supplier
สิ่งส่งมอบของระยะนี้ควรระบุให้ชัด เช่น BOQ ฉบับใด แผนงานระดับใด รายงานความเสี่ยง และรายการข้อมูลที่ยังต้องสำรวจ
ระยะที่ 2: เตรียมทีม วัสดุ และหน้างาน
- แบ่งงานเป็นหมวดและแพ็กเกจ
- ตรวจความพร้อมของทีมช่างหรือผู้รับเหมาช่วง
- วางแผนการจัดซื้อและวันต้องใช้วัสดุ
- กำหนดวิธีอนุมัติสินค้า วัสดุทดแทน และวงเงิน
- เตรียมพื้นที่ทำงาน ทางเข้า จุดเก็บวัสดุ น้ำและไฟชั่วคราว
- เปิดระบบเอกสาร รายงาน และสิทธิ์เข้าถึงข้อมูลของแต่ละฝ่าย
คำว่า “ประสานทีมช่างและวัสดุ” ไม่ควรถูกตีความว่า QDHouse เป็นคู่สัญญาหรือผู้ชำระเงินโดยอัตโนมัติ ต้องยึดตารางความรับผิดชอบของโครงการ
ระยะที่ 3: บริหารระหว่างก่อสร้าง
- ติดตามแผนงานและสถานะรายหมวด
- รับและตรวจหลักฐานจากหน้างาน
- ประสานงานระหว่างแบบ ทีมช่าง วัสดุ และกำหนดส่ง
- ติดตามประเด็นค้าง งานแก้ และงานที่รอการตัดสินใจ
- เปรียบเทียบงบประมาณ ภาระผูกพัน และต้นทุนที่เกิดขึ้น
- จัดการคำขอเปลี่ยนแปลงและสรุปราคาเพิ่ม–ลดก่อนทำงาน
- รายงานความคืบหน้า ความเสี่ยง และการตัดสินใจที่ต้องการจากผู้ว่าจ้าง
รายงานที่ดีไม่ควรมีเพียงเปอร์เซ็นต์รวม แต่ควรบอกว่างานใดเสร็จ หลักฐานอยู่ที่ไหน งานใดติด ใครรับผิดชอบ และกระทบเงินหรือเวลาเท่าใด
ระยะที่ 4: ตรวจรับ ปิดงาน และส่งมอบ
- รวบรวมรายการตรวจและรายการแก้ไข
- ติดตามการปิดประเด็นค้าง
- สรุปงานเพิ่ม–ลดและยอดตามเอกสาร
- รวบรวมแบบ เอกสารวัสดุ คู่มือ และข้อมูลรับประกันที่ตกลง
- เตรียมขั้นตอนส่งมอบและการรับแจ้งหลังส่งมอบ
ขอบเขตประกันและผู้รับผิดชอบงานแก้ต้องสอดคล้องกับโครงสร้างสัญญา หากทีมช่างทำสัญญากับเจ้าของงานโดยตรง ต้องระบุว่า QDHouse มีหน้าที่ติดตาม ประสาน หรือรับผิดชอบผลลัพธ์ในระดับใด
QDHouse ใช้ระบบช่วยบริหารอะไร
หน้า ระบบและมาตรฐานการทำงานของ QDHouse แสดงแนวทางที่ใช้อยู่ ได้แก่ การจัดการวัสดุและสเปก การแบ่งงานและตรวจรับเป็นขั้นตอน การติดตามแผนงานและรูปหน้างาน รวมถึงการดูแลหลังส่งมอบ
ในการใช้บริการแบบ Outsource ระบบควรทำหน้าที่เป็นแหล่งข้อมูลร่วม ไม่ใช่เพียงหน้าจอให้ดู โดยข้อมูลสำคัญควรเชื่อมกัน:
แบบและ BOQ → แผนงาน → ผู้รับผิดชอบ → วัสดุ → หลักฐานหน้างาน → ตรวจรับ → ต้นทุน → ส่งมอบ
ผู้ว่าจ้างควรถามตั้งแต่ก่อนเริ่มว่าสามารถดูข้อมูลใดได้บ้าง รายงานออกบ่อยแค่ไหน ใครแก้ไขข้อมูลได้ และเมื่อจบสัญญาจะได้รับข้อมูลหรือเอกสารชุดใดกลับไป
ต้องแยกบทบาท 5 ฝ่ายก่อนเริ่มงาน
| ฝ่าย | เรื่องที่ต้องกำหนด |
|---|---|
| เจ้าของงาน/เจ้าของโครงการ | งบ สิทธิอนุมัติ การจ่ายเงิน การเปลี่ยนแบบ และการตัดสินใจ |
| ผู้รับงานหรือผู้รับเหมาหลัก | ขอบเขตส่งมอบ ความรับผิดตามสัญญา ทีมงาน และการรับประกัน |
| QDHouse | โมดูลบริหารที่รับผิดชอบ อำนาจอนุมัติ วิธีรายงาน และข้อจำกัด |
| ทีมช่าง/ผู้รับเหมาช่วง | ขอบเขตงาน ราคา กำหนดการ เกณฑ์ตรวจรับ และผู้จ่ายเงิน |
| Supplier | รายการวัสดุ ราคา เครดิต การจัดส่ง การรับของ และการคืนสินค้า |
หนึ่งบริษัทอาจทำมากกว่าหนึ่งบทบาทได้ แต่ต้องเขียนให้ชัด ไม่ควรปล่อยให้ทุกฝ่ายเข้าใจจากชื่อเรียกเพียงอย่างเดียว
“ทีมบริหารงาน” ไม่เท่ากับ “ผู้ควบคุมงานตามกฎหมาย” โดยอัตโนมัติ
คำว่า “ควบคุมงาน” ในการสื่อสารทั่วไปอาจหมายถึงติดตามคุณภาพและประสานหน้างาน แต่โครงการก่อสร้างบางประเภทต้องมีสถาปนิกหรือวิศวกรผู้ได้รับใบอนุญาตทำหน้าที่ตามกฎหมายและเอกสารอนุญาต
จึงควรแยกในข้อเสนอว่า:
- QDHouse ให้บริการบริหารและติดตามงานส่วนใด
- ใครเป็นผู้ออกแบบและลงนาม
- ใครเป็นผู้ควบคุมงานตามเอกสารอนุญาต
- ใครตรวจและรับรองงานโครงสร้างหรืองานระบบที่ต้องใช้วิชาชีพ
สามารถตรวจสอบข้อมูลผู้ประกอบวิชาชีพได้จาก สภาสถาปนิก และหน่วยงานวิชาชีพที่เกี่ยวข้อง
ค่าบริหารงานคิดอย่างไร
ยังไม่ควรประกาศราคาเดียวจนกว่าจะกำหนดแพ็กเกจและเงื่อนไขกลาง เพราะภาระงานต่างกันตาม:
- จำนวนหลังและขนาดโครงการ
- ที่ตั้งและระยะทาง
- ระยะเวลาก่อสร้าง
- ความพร้อมของแบบและ BOQ
- ผู้ว่าจ้างมีทีมใดอยู่แล้ว
- QDHouse ต้องจัดหาหรือเพียงประสานทีมช่าง
- ใครเป็นผู้จัดซื้อและถือเครดิตวัสดุ
- ความถี่การเข้าหน้างานและรายงาน
- ระดับการตรวจและเอกสารที่ต้องส่งมอบ
- การดูแลหลังส่งมอบ
รูปแบบค่าบริการที่สามารถนำไปพิจารณาได้ เช่น ค่าบริหารรายโครงการ ค่าบริหารรายหลัง ค่าบริหารรายเดือน หรือค่าบริการแยกตามโมดูล แต่ควรเลือกและประกาศเมื่อบริษัทกำหนดต้นทุน ภาระรับผิด และเงื่อนไขงานเพิ่มแล้ว
อย่าสับสน: ตัวเลขงบก่อสร้างบ้านชั้นเดียวประมาณ 13,400 บาท/ตร.ม. และบ้านสองชั้นประมาณ 15,200 บาท/ตร.ม. เป็นกรอบงบก่อสร้างจากแบบบ้าน ไม่ใช่ค่าบริหารงานของ QDHouse อ่านวิธีคำนวณได้ใน บทความงบก่อสร้างบ้านปี 2569
ก่อนเซ็นสัญญา ต้องตอบคำถามเหล่านี้
- ใครเป็นคู่สัญญาหลักกับเจ้าของงาน
- ใครทำสัญญาและจ่ายเงินให้ทีมช่างแต่ละหมวด
- ใครสั่งซื้อ ถือเครดิต รับของ และตรวจจำนวนวัสดุ
- QDHouse มีสิทธิอนุมัติเงิน งานเพิ่ม และวัสดุทดแทนหรือเพียงเสนอข้อมูล
- ผู้ว่าจ้างจะได้รับรายงานอะไร บ่อยแค่ไหน
- เกณฑ์วัดความคืบหน้าและตรวจรับคืออะไร
- หากงานล่าช้า ใครรับผิดชอบผลกระทบส่วนใด
- หากแบบผิดหรือข้อมูลไม่ครบ ใครเป็นผู้แก้และรับค่าใช้จ่าย
- ใครเป็นผู้ควบคุมงานและผู้ประกอบวิชาชีพตามกฎหมาย
- ข้อมูล แบบ BOQ ภาพหน้างาน และประวัติต้นทุนเป็นของใคร
- เมื่อเลิกสัญญาหรือเปลี่ยนทีม จะส่งต่อข้อมูลอย่างไร
- หลังส่งมอบ ใครรับประกัน ใครรับแจ้ง และใครเป็นผู้แก้
ตัวอย่างรูปแบบการใช้บริการ
กรณีผู้รับงานขายบ้านได้ แต่ไม่มีทีมปฏิบัติการ
ผู้รับงานดูแลลูกค้าและสัญญาหลัก ส่วน QDHouse รับขอบเขตตรวจ BOQ วางแผน ประสานงาน เก็บหลักฐาน ติดตามต้นทุน และจัดทำรายงาน ทีมช่างและ Supplier อาจทำสัญญากับผู้รับงานโดยตรง
จุดที่ต้องตกลงให้ชัดคือช่องทางคุยกับลูกค้า การอนุมัติราคา การรักษาข้อมูล และขอบเขตความรับผิดเมื่อทีมช่างไม่ทำตามแผน
กรณี Developer มีหลายหลังและมีทีมช่างอยู่แล้ว
Developer คงทีมช่างและการจัดซื้อเดิมไว้ แต่ใช้ QDHouse ช่วยตั้งโครงสร้าง BOQ แผนงาน รายงานหน้างาน การตรวจรับ และภาพรวมต้นทุนของทุกหลัง
รูปแบบนี้ช่วยให้ผู้บริหารเห็นข้อมูลชุดเดียวกัน โดยไม่จำเป็นต้องเปลี่ยนผู้รับเหมาทุกทีม
กรณีเจ้าของบ้านมีแบบและมีผู้รับเหมาแล้ว
เจ้าของบ้านสามารถว่าจ้าง QDHouse เฉพาะการวางแผน ติดตามเอกสาร ประสาน และรายงาน แต่ต้องตรวจว่าสัญญากับผู้รับเหมาอนุญาตให้ทีมบริหารเข้าถึงข้อมูลและหน้างานเพียงใด
ข้อมูลที่ควรส่งมาเพื่อประเมินบริการ
- ประเภทผู้ว่าจ้าง: เจ้าของบ้าน ผู้รับงาน ผู้รับเหมา หรือ Developer
- ที่ตั้งโครงการ
- จำนวนหลังและพื้นที่โดยประมาณ
- แบบ สเปก และ BOQ ที่มี
- สถานะใบอนุญาต
- งบก่อสร้างและกำหนดการ
- ทีมที่มีอยู่แล้ว
- งานที่ต้องการให้ QDHouse รับผิดชอบ
- รูปแบบรายงานที่ต้องการ
- โครงสร้างการจ่ายเงินให้ทีมช่างและ Supplier
ข้อมูลเหล่านี้ช่วยให้ประเมินขอบเขตและค่าบริหารได้ตรงกว่าการถามเพียงว่า “คิดกี่เปอร์เซ็นต์”
สรุป
บริการบริหารงานก่อสร้างแบบ Outsource เหมาะกับผู้ที่ มีงาน แต่ไม่ต้องการหรือยังไม่พร้อมตั้งทีมหลังบ้านครบระบบ QDHouse สามารถเข้ามาช่วยเชื่อมแบบ BOQ แผนงาน ทีมช่าง วัสดุ หน้างาน ต้นทุน และการส่งมอบให้ทำงานบนข้อมูลชุดเดียวกัน
หัวใจไม่ได้อยู่ที่การเรียก QDHouse ว่า “รับเหมา” หรือ “ที่ปรึกษา” แต่อยู่ที่การเขียนให้ชัดว่า QDHouse รับผิดชอบอะไร มีอำนาจตัดสินใจระดับใด เงินไหลผ่านใคร และเมื่อเกิดปัญหาแต่ละฝ่ายต้องทำอะไร
มีงานก่อสร้าง แต่ยังไม่มีทีมบริหารงานครบระบบ? ส่งข้อมูลโครงการ แบบ จำนวนหลัง ที่ตั้ง งบประมาณ ทีมที่มีอยู่ และขอบเขตที่ต้องการให้ QDHouse ช่วยประเมินรูปแบบบริการบริหารงานก่อสร้างเบื้องต้น
คำถามที่พบบ่อย
QDHouse ต้องเป็นผู้รับเหมาหลักของโครงการหรือไม่
ไม่จำเป็น QDHouse สามารถทำหน้าที่เป็นทีมบริหารงานก่อสร้างภายนอกได้ ส่วนใครเป็นผู้รับเหมาหลักและคู่สัญญากับทีมช่างต้องกำหนดตามโครงสร้างของแต่ละโครงการ
ผู้รับงานสามารถใช้ชื่อหรือแบรนด์ของตนเองได้หรือไม่
รูปแบบแบรนด์ ช่องทางสื่อสารกับลูกค้า และการเปิดเผยบทบาท QDHouse ต้องตกลงร่วมกัน พร้อมกำหนดเรื่องข้อมูลลูกค้า การไม่ข้ามคู่สัญญา และผู้มีอำนาจให้คำมั่นต่อลูกค้า
ใช้เฉพาะบางบริการได้หรือไม่
สามารถออกแบบขอบเขตเป็นโมดูลได้ เช่น BOQ และงบประมาณ แผนงานและรายงานหน้างาน หรือการเตรียมตรวจรับ แต่ต้องตรวจว่าการแยกโมดูลทำให้เกิดช่องว่างความรับผิดชอบหรือไม่
QDHouse จะจัดหาทีมช่างและวัสดุให้ทั้งหมดหรือไม่
ขึ้นอยู่กับข้อเสนอ บางโครงการอาจมีทีมและ Supplier อยู่แล้ว บางโครงการต้องการให้ช่วยจัดหา หรือบางโครงการให้ QDHouse ทำหน้าที่เพียงประสานและตรวจเอกสาร ต้องระบุเป็นรายโครงการ
ค่าบริหารงานคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ของค่าก่อสร้างหรือไม่
ยังไม่ควรสรุปเป็นอัตราเดียว ภาระงานขึ้นกับจำนวนหลัง ระยะเวลา ที่ตั้ง ทีมที่มีอยู่ การจัดซื้อ ความถี่เข้าหน้างาน และระดับความรับผิดชอบ จึงต้องประเมินขอบเขตก่อนเสนอราคา
แหล่งข้อมูล