ผ่อนบ้านไม่ไหวทำอย่างไร? ประเมินปัญหา 5 ระดับและเลือกทางออกให้ทัน ปี 2569

เมื่อรายได้ลด งานไม่แน่นอน หรือค่าใช้จ่ายในครอบครัวเพิ่มขึ้น สิ่งที่อันตรายที่สุดไม่ใช่การยอมรับว่า “เริ่มผ่อนไม่ไหว” แต่คือการรอจนธนาคารติดต่อไม่พบ ใช้บัตรหรือหนี้นอกระบบมาจ่ายค่างวดบ้าน และเซ็นข้อเสนอใหม่ทั้งที่รู้ว่าจ่ายต่อไม่ได้

คำตอบของแต่ละคนไม่เหมือนกัน บางครอบครัวต้องการเพียงลดค่างวดชั่วคราว บางครอบครัวยังรักษาบ้านได้หากยืดระยะเวลา แต่บางกรณีรายได้ลดลงถาวรจนการขายบ้านเองอย่างมีแผนอาจเสียหายน้อยกว่าการปล่อยให้เรื่องไปถึงการขายทอดตลาด

บทความนี้จึงไม่ได้ให้คำตอบสำเร็จรูป แต่ช่วยแยกสถานการณ์เป็น 5 ระดับ พร้อมบอกว่าแต่ละระดับควรทำอะไร ต้องเตรียมตัวเลขอะไร และข้อเสนอแบบใดที่ไม่ควรรีบรับ

ถ้าวันนี้เริ่มรู้ว่าจะจ่ายงวดถัดไปไม่ครบ ให้ติดต่อเจ้าหนี้ก่อนวันครบกำหนด

อย่ารอให้ค้าง 90 วันจึงขอความช่วยเหลือ ภายใต้หลักเกณฑ์ Responsible Lending ผู้ให้บริการทางการเงินที่อยู่ภายใต้เกณฑ์ของธนาคารแห่งประเทศไทยต้องเสนอแนวทางปรับโครงสร้างหนี้แก่ลูกหนี้ที่มีปัญหาทั้งก่อนเป็น NPL อย่างน้อย 1 ครั้ง และหลังเป็น NPL อย่างน้อย 1 ครั้งก่อนการโอนขายหนี้ บอกเลิกสัญญา ยึดทรัพย์ หรือดำเนินคดี อย่างไรก็ตาม นี่ไม่ใช่การรับรองว่าธนาคารต้องอนุมัติทุกข้อเสนอ ลูกหนี้ยังต้องให้ข้อมูลและเสนอจำนวนที่จ่ายได้จริง

เช็กก่อน: คุณอยู่ระดับไหน

ระดับ สัญญาณ สิ่งที่ต้องทำก่อน
1 — เริ่มตึง แต่ยังจ่ายตรง ต้องลดเงินกินอยู่ ใช้บัตรหมุน หรือเงินสำรองลดต่อเนื่อง ทำงบกระแสเงินสดและติดต่อธนาคารก่อนผิดนัด
2 — รู้ว่างวดหน้าไม่ไหว รายได้หยุดชั่วคราว ตกงาน ป่วย หรือค่างวดกำลังปรับสูงขึ้น ยื่นคำขอช่วยเหลือเป็นลายลักษณ์อักษร พร้อมยอดที่จ่ายได้
3 — ค้างไม่เกิน 90 วัน เริ่มมีค่าติดตาม ดอกเบี้ยผิดนัด หรือธนาคารโทรทวงถาม เร่งทำแผนก่อนเป็น NPL และเก็บหลักฐานการเจรจาทุกครั้ง
4 — ค้างเกิน 90 วันหรือเป็น NPL ได้หนังสือทวงถาม/บอกกล่าว หรือบัญชีถูกจัดเป็นหนี้เสีย ขอแผนหลังเป็น NPL ตรวจยอดหนี้ และประเมินรักษาบ้านเทียบกับขายเอง
5 — ถูกฟ้อง มีคำพิพากษา หรือเข้าสู่บังคับคดี ได้หมายศาล คำพิพากษา หมายยึด หรือประกาศขายทอดตลาด ห้ามเงียบหาย ตรวจเส้นตาย ติดต่อทนาย/หน่วยงานกฎหมาย และขอไกล่เกลี่ยทันที

จำนวนวันข้างต้นเป็นกรอบประเมินเบื้องต้น ไม่ใช่ปฏิทินการดำเนินคดีของทุกธนาคาร สัญญา หนังสือบอกกล่าว ประเภทเจ้าหนี้ และข้อเท็จจริงของแต่ละคดีอาจต่างกัน

ก่อนคุยธนาคาร ต้องรู้ก่อนว่า “จ่ายได้จริง” เดือนละเท่าไร

อย่าเริ่มการเจรจาด้วยคำว่า “ขอลดให้มากที่สุด” โดยไม่มีตัวเลข เพราะข้อเสนอที่ค่างวดต่ำในสามเดือนแรกแต่อีกหกเดือนกลับมาสูงเกินรายได้ เป็นเพียงการเลื่อนปัญหา

ให้คำนวณจากรายได้ที่มีโอกาสเกิดขึ้นจริง ไม่ใช้โบนัส โอที หรือรายได้เสริมที่ยังไม่แน่นอน:

เงินที่อาจใช้ชำระหนี้บ้านอย่างยั่งยืน

= รายได้สุทธิที่ค่อนข้างแน่นอนของครอบครัว
− ค่าอาหารและของใช้จำเป็น
− ค่าน้ำ ไฟ เดินทาง รักษาพยาบาล และค่าเลี้ยงดู
− หนี้หรือภาระที่ต้องจ่ายตามกฎหมาย/สัญญาอื่น
− เงินเผื่อเหตุฉุกเฉินขั้นต่ำ

จากนั้นทำ 3 ตัวเลขไปคุยกับธนาคาร:

  1. จ่ายได้เดือนนี้เท่าไร
  2. จ่ายได้ใน 3–6 เดือนข้างหน้าเท่าไร
  3. หลังรายได้ฟื้น จ่ายได้ระยะยาวเท่าไร และอาศัยเหตุผลอะไร

หากตัวเลขระยะยาวยังติดลบ แม้ลดรายจ่ายที่ไม่จำเป็นแล้ว การพักเงินต้นอย่างเดียวอาจไม่แก้ปัญหา ต้องประเมินทางเลือกเชิงโครงสร้าง เช่น เพิ่มผู้มีรายได้ ขายทรัพย์สินอื่น ลดขนาดที่อยู่อาศัย หรือขายบ้านเองก่อนต้นทุนทางกฎหมายเพิ่ม

ระดับ 1: ยังจ่ายตรง แต่ต้องหมุนเงินหรือเงินสำรองลดลง

นี่คือช่วงที่มีทางเลือกมากที่สุด เพราะยังไม่ผิดนัดและยังมีเวลาจัดเอกสาร

สิ่งที่ควรทำภายใน 7 วัน

  • หยุดใช้บัตรกดเงินสดหรือหนี้นอกระบบมาจ่ายค่างวดบ้าน เพราะกำลังเปลี่ยนปัญหากระแสเงินสดให้เป็นหนี้ดอกเบี้ยสูง
  • ดาวน์โหลดรายการเดินบัญชีย้อนหลังอย่างน้อย 6 เดือน แยกรายได้ประจำ รายได้ไม่แน่นอน และค่าใช้จ่ายจำเป็น
  • ขอ Statement สินเชื่อบ้านหรือหนังสือแสดงยอดหนี้คงเหลือ ตรวจเงินต้น ดอกเบี้ย อัตราปัจจุบัน วันครบกำหนด และวันสิ้นสุดสัญญา
  • โทรหาช่องทางแก้หนี้หรือฝ่ายปรับโครงสร้างหนี้ของเจ้าหนี้โดยตรง ไม่พึ่งเพียงการบอกเจ้าหน้าที่สาขาปากเปล่า
  • ขอเลขรับเรื่อง ชื่อผู้รับเรื่อง และรายการเอกสารที่ต้องส่ง

Retention หรือ Refinance ช่วยได้ไหม

การขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิมหรือย้ายไปธนาคารใหม่อาจช่วยลูกหนี้ที่ยังมีรายได้และเครดิตเพียงพอ แต่ไม่ใช่ยาฉุกเฉินสำหรับทุกคน

ต้องเปรียบเทียบอย่างน้อย:

  • ค่างวดใหม่ทั้งช่วงโปรโมชั่นและหลังหมดโปรโมชั่น
  • EIR หรืออัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง ไม่ดูเฉพาะปีแรก
  • ค่าประเมิน ค่าจดจำนอง ค่าอากร ประกัน และค่าปรับไถ่ถอนก่อนกำหนดถ้ามี
  • ระยะเวลาที่เพิ่มขึ้นและดอกเบี้ยรวมตลอดสัญญา
  • โอกาสอนุมัติจริงจากรายได้และประวัติชำระ

หากต้องกู้เพิ่มเพื่อจ่ายค่าใช้จ่ายในการ refinance หรือยืดสัญญาจนเกษียณโดยยังไม่มีรายได้รองรับ ต้องคิดใหม่ก่อนเซ็น

ระดับ 2: ยังไม่ค้าง แต่รู้แล้วว่างวดหน้าจ่ายไม่ครบ

การติดต่อก่อนผิดนัดช่วยให้ธนาคารเห็นปัญหาและข้อมูลครบกว่าการรอให้ระบบติดตามหนี้เริ่มทำงาน

ขออะไรจากธนาคารได้บ้าง

ข้อเสนอที่พบได้ขึ้นกับนโยบายและการประเมินของเจ้าหนี้ เช่น:

  • ขยายระยะเวลาผ่อนเพื่อลดค่างวด
  • ลดอัตราดอกเบี้ยชั่วคราว
  • พักชำระเงินต้นและจ่ายดอกเบี้ยช่วงหนึ่ง
  • พักทั้งเงินต้นและดอกเบี้ยระยะสั้น
  • จ่ายค่างวดแบบขั้นบันได โดยต่ำในช่วงแรกและเพิ่มเมื่อรายได้ฟื้น
  • นำยอดค้างหรือค่าใช้จ่ายบางส่วนไปรวมแล้วจัดตารางชำระใหม่

ทุกทางเลือกมีต้นทุน การพักเงินต้นทำให้เงินต้นลดช้าลง การพักทั้งต้นและดอกอาจทำให้ยอดที่ต้องจ่ายภายหลังสูงขึ้น และการยืดระยะเวลามักเพิ่มดอกเบี้ยรวม จึงต้องขอ ตารางผ่อนใหม่ทั้งสัญญา ไม่ดูเพียงค่างวดเดือนแรก

ประโยคใช้เปิดการเจรจา

“ปัจจุบันสินเชื่อเลขที่ … ยังไม่ค้างชำระ แต่รายได้ครอบครัวลดจาก … บาท เหลือ … บาท ตั้งแต่วันที่ … หลังหักค่าใช้จ่ายจำเป็นแล้วสามารถชำระได้เดือนละ … บาทในช่วง … เดือน และคาดว่าจะชำระระยะยาวได้ … บาท ขอให้ธนาคารพิจารณาทางเลือกปรับโครงสร้างหนี้ พร้อมแจ้งค่างวด ดอกเบี้ย ยอดหนี้รวม และเงื่อนไขหลังสิ้นสุดช่วงช่วยเหลือเป็นลายลักษณ์อักษร”

อย่าสัญญาว่ารายได้จะกลับมา หากยังไม่มีหลักฐาน เช่น หนังสือเริ่มงานใหม่ สัญญาจ้าง หรือยอดขายที่ตรวจสอบได้

ระดับ 3: ค้างชำระแล้ว แต่ยังไม่เกิน 90 วัน

ช่วงนี้ต้องทำสองเรื่องพร้อมกัน คือหยุดไม่ให้ยอดค้างเพิ่ม และทำข้อเสนอที่จ่ายต่อได้จริง

อย่าเข้าใจผิดว่า “จ่ายบางส่วนแล้วเรื่องจะหยุด”

การโอนเงินบางจำนวนโดยไม่มีข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรอาจช่วยลดยอด แต่ไม่ได้แปลว่าเจ้าหนี้ยอมเปลี่ยนกำหนดชำระ ยกเลิกสถานะผิดนัด หรือหยุดขั้นตอนติดตามโดยอัตโนมัติ ก่อนจ่ายควรถามว่าเงินจะตัดรายการใด และบัญชียังต้องชำระอีกเท่าไรจึงกลับสู่เงื่อนไขที่ตกลง

ขอเอกสาร 4 รายการ

  1. ยอดเงินต้นคงเหลือ
  2. ดอกเบี้ยปกติ ดอกเบี้ยผิดนัด ค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่าย แยกแต่ละรายการ
  3. จำนวนที่ต้องชำระเพื่อแก้สถานะค้าง ณ วันที่ระบุ
  4. ข้อเสนอปรับโครงสร้างหนี้และตารางชำระฉบับเต็ม

ผู้ให้บริการภายใต้หลักเกณฑ์ Responsible Lending ต้องเสนอแนวทางช่วยเหลือก่อนเป็น NPL อย่างน้อยหนึ่งครั้งแก่ลูกหนี้ที่เข้าเงื่อนไข แต่ลูกหนี้ต้องตอบกลับ ส่งเอกสาร และพิจารณาข้อเสนอภายในเวลาที่กำหนด อย่าหลีกเลี่ยงโทรศัพท์หรือเปลี่ยนที่อยู่โดยไม่แจ้ง

ระดับ 4: ค้างเกิน 90 วันหรือเป็น NPL

เป็น NPL ไม่ได้แปลว่าบ้านจะถูกนำไปขายทอดตลาดในวันถัดไป แต่ความเสี่ยง ต้นทุน และข้อจำกัดจะเพิ่มขึ้น การนิ่งเฉยทำให้เสียเวลาเจรจาที่มีค่า

สิทธิในการได้รับข้อเสนอไม่ได้แปลว่าต้องรับทุกข้อเสนอ

ภายใต้ Responsible Lending เจ้าหนี้ที่อยู่ในขอบเขตต้องเสนอการปรับโครงสร้างหนี้หลังเป็น NPL อย่างน้อยหนึ่งครั้งก่อนโอนขายหนี้ บอกเลิกสัญญา ยึดทรัพย์ หรือดำเนินคดี ลูกหนี้ควรขอรายละเอียด:

  • ยอดหนี้ ณ วันทำสัญญาใหม่
  • เงินก้อนแรกที่ต้องจ่าย
  • อัตราดอกเบี้ยและวิธีตัดเงิน
  • ค่างวดทุกช่วง ไม่ใช่เฉพาะช่วงผ่อนปรน
  • วันสิ้นสุดสัญญาและยอดรวมโดยประมาณ
  • ผลเมื่อผิดนัดสัญญาใหม่เพียงหนึ่งงวด
  • ค่าใช้จ่ายประเมินหลักประกันหรือค่าใช้จ่ายอื่น
  • การรายงานข้อมูลเครดิต

ธปท. ระบุว่าการปรับโครงสร้างหนี้ไม่ควรมีค่าธรรมเนียม ยกเว้นค่าประเมินราคาหลักประกันที่จำเป็น จึงควรถามและขอใบแจ้งรายการทุกครั้ง

ควรรักษาบ้านต่อหรือเริ่มขายเอง

ให้แยก “อยากเก็บบ้าน” ออกจาก “มีความสามารถเก็บบ้าน” แล้วตอบคำถามต่อไปนี้:

  • รายได้หลังเหตุการณ์ผ่านไปจะพอจ่ายค่างวดใหม่และค่าครองชีพจริงหรือไม่
  • บ้านจำเป็นต่อการทำงาน การดูแลผู้สูงอายุ หรือการศึกษาของบุตรเพียงใด
  • หากขายแล้ว ค่าเช่าหรือที่อยู่อาศัยใหม่ต่างจากค่างวดเท่าไร
  • ราคาขายสุทธิหลังหักค่านายหน้า ภาษี ค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่าย พอชำระยอดไถ่ถอนหรือไม่
  • มีผู้กู้ร่วม ผู้ค้ำ หรือเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมที่ต้องยินยอมหรือรับผิดหรือไม่

หากตัดสินใจขาย:

  1. ขอ ยอดไถ่ถอน ณ วันที่คาดว่าจะโอน จากเจ้าหนี้
  2. ให้ผู้เชี่ยวชาญประเมินราคาขายได้จริง ไม่ใช้เพียงราคาประกาศ
  3. คำนวณเงินสุทธิหลังค่าใช้จ่าย
  4. หากราคาขายต่ำกว่ายอดหนี้ ต้องตกลงเรื่องส่วนขาดกับเจ้าหนี้เป็นลายลักษณ์อักษรก่อนรับมัดจำหรือกำหนดวันโอน
  5. ตรวจว่าธนาคารยินยอมปลดจำนองและใช้เงินจากการขายอย่างไร

การคืนกุญแจ ย้ายออก หรือให้ธนาคารนำบ้านไปขาย ไม่ได้ทำให้หนี้สิ้นสุดเอง ถ้ามูลค่าที่เจ้าหนี้ได้รับไม่พอชำระหนี้ ลูกหนี้อาจยังมีหนี้ส่วนขาดตามสัญญาและกฎหมาย เว้นแต่มีข้อตกลงปลดหนี้ชัดเจนเป็นลายลักษณ์อักษร

ระดับ 5: ได้หมายศาล มีคำพิพากษา หรือบ้านเข้าสู่บังคับคดี

อย่าทิ้งหมายศาลไว้โดยคิดว่าไม่มีเงินจึงไม่ต้องไป วันนัดและสิทธิคัดค้านบางอย่างมีกรอบเวลา การไม่ดำเนินการอาจทำให้เสียโอกาสเสนอข้อเท็จจริงหรือเจรจา

ทำทันทีเมื่อได้รับเอกสาร

  • ถ่ายหรือสแกนเอกสารทุกหน้า รวมซองและวันที่ได้รับ
  • ตรวจชื่อศาล หมายเลขคดี วันนัด ชื่อโจทก์ ยอดที่เรียก และทรัพย์ที่กล่าวถึง
  • ติดต่อทนายความหรือหน่วยงานให้ความช่วยเหลือทางกฎหมายโดยเร็ว
  • แจ้งเจ้าหนี้เป็นลายลักษณ์อักษรว่าประสงค์เจรจา พร้อมข้อเสนอและหลักฐานรายได้
  • หากมีคำพิพากษาหรือเข้าสู่บังคับคดี ให้ติดต่อสำนักงานบังคับคดีเจ้าของเรื่องหรือศูนย์ไกล่เกลี่ยข้อพิพาท

กรมบังคับคดีระบุว่าสามารถขอไกล่เกลี่ยในชั้นบังคับคดีได้โดยไม่มีค่าใช้จ่าย และติดต่อสำนักงานบังคับคดีจังหวัด/สาขาทั่วประเทศหรือสายด่วน 1111 กด 79 ได้ การขอไกล่เกลี่ยไม่ควรถูกเข้าใจว่าเป็นการหยุดนัดหรือหยุดการขายโดยอัตโนมัติ ต้องขอคำยืนยันสถานะจากเจ้าพนักงานหรือผู้เกี่ยวข้องเป็นลายลักษณ์อักษร

ก่อนวันขายทอดตลาด ยังต้องดูตัวเลขอะไร

  • ยอดหนี้ตามคำพิพากษาและดอกเบี้ยถึงปัจจุบัน
  • ค่าใช้จ่ายดำเนินคดีและบังคับคดี
  • ราคาประเมินและนัดขาย
  • มีเจ้าหนี้จำนองหรือเจ้าหนี้อื่นกี่ราย
  • หากขายได้ต่ำกว่ายอดรวม จะเหลือหนี้ส่วนขาดประมาณเท่าไร
  • ทางเลือกไกล่เกลี่ย ขายเอง หรือหาผู้ซื้อภายใต้เวลาที่เหลือทำได้จริงหรือไม่

เรื่องในชั้นศาลและบังคับคดีมีผลทางกฎหมายเฉพาะบุคคล ควรให้ทนายตรวจสัญญา คำฟ้อง คำพิพากษา และเอกสารบังคับคดีจริง ไม่ใช้บทความออนไลน์แทนคำปรึกษากฎหมาย

รูปแบบปรับโครงสร้างหนี้: ค่างวดต่ำลงไม่ได้แปลว่าถูกลง

รูปแบบ เหมาะเมื่อ ต้องระวัง
ขยายระยะเวลา รายได้ลดลงระยะยาวแต่ยังสม่ำเสมอ ดอกเบี้ยรวมสูงขึ้นและอาจผ่อนถึงวัยเกษียณ
ลดดอกเบี้ยชั่วคราว มีปัญหาช่วงหนึ่งและมีแผนฟื้นรายได้ หลังหมดช่วงช่วยเหลือค่างวดอาจเด้งขึ้น
พักเงินต้น ยังจ่ายดอกเบี้ยได้และรายได้จะกลับมา เงินต้นลดช้า ภาระถูกเลื่อนไปอนาคต
พักต้นและดอก ขาดรายได้ชั่วคราวรุนแรง ยอดสะสมและค่างวดภายหลังอาจสูงขึ้น
ค่างวดขั้นบันได มีหลักฐานว่ารายได้จะเพิ่ม หากรายได้ไม่เพิ่มจะผิดนัดรอบใหม่
รวม/รีไฟแนนซ์หนี้ เครดิตและรายได้ยังรองรับ ต้นทุนรวมลดจริง อย่าเปลี่ยนหนี้ไม่มีหลักประกันให้กลายเป็นหนี้ที่เอาบ้านค้ำโดยไม่เข้าใจความเสี่ยง
ขายบ้านเอง รายได้ลดถาวรและค่างวดใหม่ก็ยังไม่ยั่งยืน ต้องรู้ยอดไถ่ถอน ค่าใช้จ่าย และข้อตกลงส่วนขาดก่อนขาย

เอกสารที่ควรเตรียมก่อนขอปรับโครงสร้างหนี้

ข้อมูลสินเชื่อ

  • เลขบัญชี/เลขที่สัญญาและชื่อผู้กู้ทุกคน
  • Statement สินเชื่อ ยอดหนี้คงเหลือ และประวัติชำระ
  • สัญญากู้ สัญญาจำนอง และสัญญาปรับโครงสร้างเดิมถ้ามี
  • หนังสือทวงถาม บอกกล่าว หมายศาล หรือเอกสารบังคับคดีทุกฉบับ

รายได้และสาเหตุ

  • Statement บัญชีรับรายได้ย้อนหลังอย่างน้อย 6 เดือน
  • สลิปเงินเดือน หนังสือรับรอง หรือหลักฐานรายได้กิจการ
  • หลักฐานเหตุที่รายได้ลด เช่น หนังสือเลิกจ้าง ลดเงินเดือน ใบรับรองแพทย์ หรือยอดขาย
  • รายได้ของผู้กู้ร่วมและสมาชิกครอบครัวที่นำมาคำนวณจริง

งบครัวเรือน

  • รายจ่ายจำเป็นรายเดือน
  • รายการหนี้ทุกเจ้าหนี้ พร้อมค่างวดและสถานะค้าง
  • เงินสด เงินสำรอง และทรัพย์สินที่ขายได้
  • จำนวนที่จ่ายได้ในวันนี้ ช่วงฟื้นตัว และระยะยาว

ปิดข้อมูลที่ไม่จำเป็นเมื่อส่งผ่านช่องทางทั่วไป และส่งเอกสารส่วนบุคคลผ่านช่องทางทางการของเจ้าหนี้เท่านั้น อย่าให้ OTP รหัสผ่าน หรือ PIN แก่ผู้ที่อ้างว่าจะช่วยปิดหนี้

หลังธนาคารส่งข้อเสนอมา อย่าเซ็นจนกว่าจะตอบ 10 ข้อนี้ได้

  1. ยอดเงินต้นใหม่มาจากรายการใดบ้าง
  2. ดอกเบี้ยปกติและผิดนัดเดิมถูกจัดการอย่างไร
  3. ค่างวดเดือนที่ 1, 7, 13 และหลังหมดมาตรการเท่าไร
  4. อัตราดอกเบี้ยเป็นคงที่ ลอยตัว หรือมีช่วงโปรโมชั่น
  5. ระยะเวลารวมและวันครบสัญญาใหม่คือเมื่อไร
  6. ดอกเบี้ยรวมโดยประมาณเพิ่มหรือลดจากเดิมเท่าไร
  7. มีเงินก้อนปลายสัญญาหรือไม่
  8. หากจ่ายช้าหนึ่งงวด สัญญาใหม่มีผลอย่างไร
  9. มีค่าใช้จ่ายประเมินทรัพย์ ประกัน หรือค่าอื่นใด
  10. ต้องถอนฟ้อง เลื่อนนัด หรือหยุดบังคับคดีด้วยขั้นตอนใด และใครยืนยัน

หากข้อเสนอสูงกว่าความสามารถ อย่าเซ็นเพราะกลัวว่าจะไม่ได้รับข้อเสนออีก ให้ทำหนังสือโต้ตอบพร้อมตัวเลขที่จ่ายได้จริง และขอให้เจ้าหนี้พิจารณาใหม่

แผนปฏิบัติการ 30 วัน

ภายใน 24 ชั่วโมง

  • ระบุระดับปัญหาของตน
  • หยุดสร้างหนี้ดอกเบี้ยสูงเพื่อหมุนค่างวด
  • โทรหาเจ้าหนี้และขอเลขรับเรื่อง

ภายใน 3 วัน

  • สรุปยอดหนี้ รายได้ รายจ่าย และจำนวนที่จ่ายได้
  • ส่งคำขอช่วยเหลือเป็นลายลักษณ์อักษร
  • เก็บสำเนาอีเมล แชต หนังสือ และหลักฐานส่ง

ภายใน 7 วัน

  • ติดตามผลและขอตารางข้อเสนอฉบับเต็ม
  • เปรียบเทียบผลระยะสั้นกับยอดจ่ายรวม
  • หากเจ้าหนี้ติดต่อยากหรือตกลงไม่ได้ ใช้ช่องทางช่วยเหลือของ ธปท.

ภายใน 14 วัน

  • ตัดสินใจว่ารายได้ลดชั่วคราวหรือถาวร
  • หากมีแนวโน้มรักษาบ้านไม่ได้ เริ่มขอยอดไถ่ถอนและประเมินราคาขายสุทธิ
  • หากมีเอกสารกฎหมาย ให้ผู้เชี่ยวชาญตรวจทันที ไม่รอครบ 30 วัน

ภายใน 30 วัน

  • ทำสัญญาเฉพาะแผนที่จ่ายได้จริง หรือยื่นข้อเสนอแก้ไข
  • ตั้งระบบเตือนค่างวดใหม่และเก็บเงินสำรอง
  • นัดทบทวนอีกครั้งก่อนสิ้นสุดช่วงพักชำระอย่างน้อย 30 วัน

ช่องทางช่วยเหลือเมื่อคุยกับเจ้าหนี้ไม่สำเร็จ

  • ทางด่วนแก้หนี้ ธปท. สำหรับลูกหนี้ที่ต้องการปรับโครงสร้างหนี้แต่ติดต่อผู้ให้บริการไม่ได้หรือตกลงกันไม่ได้: ระบบทางด่วนแก้หนี้
  • หมอหนี้เพื่อประชาชน สำหรับช่วยวิเคราะห์หนี้และเตรียมแนวทางเจรจา: บริการหมอหนี้, LINE @doctordebt หรือโทร 1213 ต่อ 99
  • ศูนย์คุ้มครองผู้ใช้บริการทางการเงิน ธปท. โทร 1213
  • กรมบังคับคดี สำหรับเรื่องหลังคำพิพากษา/ชั้นบังคับคดีและการไกล่เกลี่ย: สายด่วน 1111 กด 79 หรือสำนักงานบังคับคดีทั่วประเทศ

คลินิกแก้หนี้ของ SAM เน้นหนี้บัตรเครดิต บัตรกดเงินสด และสินเชื่อส่วนบุคคลไม่มีหลักประกันตามคุณสมบัติโครงการ ไม่ใช่ช่องทางปรับสินเชื่อบ้านโดยตรง แต่อาจเกี่ยวข้องได้หากครอบครัวมีหนี้ไม่มีหลักประกันร่วมด้วย ส่วนมาตรการรัฐหรือโครงการเฉพาะช่วงมีวันตัดยอด คุณสมบัติ และธนาคารที่เข้าร่วมต่างกัน อย่าหยุดจ่ายเพื่อทำให้ตนเข้าเกณฑ์ และต้องตรวจสถานะโครงการจากแหล่งทางการก่อนสมัคร

8 เรื่องที่ไม่ควรทำ

  1. ไม่รับสายและไม่เปิดหนังสือจากเจ้าหนี้
  2. กู้บัตรหรือหนี้นอกระบบมาจ่ายบ้านโดยไม่มีแผนปิด
  3. โอนบ้านให้บุคคลอื่นเพื่อหลบเจ้าหนี้โดยไม่รับคำแนะนำกฎหมาย
  4. จ่ายเงินให้ “นายหน้าแก้หนี้” ที่รับรองว่าจะลบเครดิตหรือหยุดคดีได้
  5. ส่ง OTP รหัสผ่าน หรือเอกสารไม่ปิดข้อมูลผ่านโซเชียล
  6. เซ็นสัญญาใหม่เพราะดูแค่ค่างวดช่วงแรก
  7. รับมัดจำขายบ้านก่อนรู้ยอดไถ่ถอนและเงื่อนไขปลดจำนอง
  8. คิดว่าขายบ้านหรือคืนกุญแจแล้วหนี้ส่วนขาดจะหายไปเอง

คำถามที่พบบ่อย

ค้างหนึ่งงวด ธนาคารยึดบ้านทันทีหรือไม่

โดยทั่วไปไม่ใช่กระบวนการทันที แต่การผิดนัดทำให้เกิดการติดตาม ดอกเบี้ยหรือค่าใช้จ่ายตามสัญญา และเพิ่มความเสี่ยงในขั้นต่อไป อย่าใช้คำว่า “ยังไม่ยึด” เป็นเหตุให้รอ ควรติดต่อเจ้าหนี้ตั้งแต่งวดแรกหรือก่อนค้าง

ปรับโครงสร้างหนี้แล้วเสียเครดิตหรือไม่

ข้อมูลการชำระและการปรับโครงสร้างอาจถูกรายงานตามหลักเกณฑ์ที่เกี่ยวข้อง แต่ผลต่อการพิจารณาสินเชื่อในอนาคตขึ้นกับข้อมูลทั้งหมดและนโยบายผู้ให้กู้ การรักษาประวัติโดยฝืนจ่ายจนต้องก่อหนี้แพงเพิ่มอาจสร้างความเสียหายมากกว่า ควรถามเจ้าหนี้โดยตรงว่าจะรายงานสถานะอย่างไร

ขอพักชำระแล้วดอกเบี้ยหยุดหรือไม่

ไม่ควรสมมติ คำว่า “พักชำระ” อาจหมายถึงพักเงินต้น พักบางส่วน หรือเลื่อนการจ่าย แต่ดอกเบี้ยยังคำนวณ ต้องอ่านข้อเสนอว่าดอกเบี้ยช่วงพักถูกคิด พัก ยกเว้น หรือนำไปรวมยอดอย่างไร

มีผู้กู้ร่วม ใครต้องติดต่อธนาคาร

ควรแจ้งผู้กู้ร่วมทุกคนและตรวจสัญญา เพราะความรับผิด การแก้สัญญา และการขายทรัพย์อาจต้องมีการยินยอมจากหลายฝ่าย อย่าตัดสินใจแทนผู้กู้ร่วมหรือเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมโดยไม่มีเอกสาร

ขายบ้านเองดีกว่ารอธนาคารขายหรือไม่

ไม่มีคำตอบเดียว การขายเองอาจทำให้ควบคุมราคา เวลา และการย้ายออกได้มากกว่า แต่ต้องมีเวลาพอ ผู้ซื้อจริง และธนาคารร่วมดำเนินการปลดจำนอง หากราคาสุทธิต่ำกว่ายอดหนี้ต้องเจรจาส่วนขาดก่อน การประเมินควรใช้ราคาที่ขายได้จริง ไม่ใช่ราคาที่อยากขาย

สรุป: เป้าหมายไม่ใช่รักษาบ้านด้วยทุกวิธี แต่รักษาชีวิตทางการเงินให้เดินต่อได้

หากปัญหาเป็นระยะสั้น การลดค่างวดหรือพักชำระอาจพาครอบครัวผ่านช่วงรายได้สะดุดได้ หากปัญหาเป็นระยะยาว ต้องกล้ายอมรับตัวเลขและเปรียบเทียบการเก็บบ้านกับการขายอย่างเป็นระบบ ส่วนผู้ที่ถูกฟ้องหรือเข้าสู่บังคับคดีแล้ว ยังไม่ควรหายไปจากกระบวนการ เพราะการเจรจาและไกล่เกลี่ยอาจยังทำได้ แต่ต้องลงมือทันทีและเคารพเส้นตายทางกฎหมาย

หากต้องประเมินทางเลือกด้านตัวบ้านหรือการขายทรัพย์

เจ้าของบ้านในเชียงใหม่และลำพูนสามารถติดต่อ LINE Official @qdhouseproperty เพื่อให้ QDHouse ช่วยจัดข้อมูลทรัพย์ สภาพบ้าน ทำเล ราคาตลาดเบื้องต้น และทางเลือกการขายอย่างเป็นระบบ

QDHouse ไม่ใช่ธนาคาร บริษัทบริหารสินทรัพย์ ทนายความ หรือตัวแทนปรับโครงสร้างหนี้ ไม่สามารถรับรองการอนุมัติ หยุดคดี หรือปลดหนี้ได้ เรื่องค่างวด สัญญา และสถานะบัญชีต้องยืนยันกับเจ้าหนี้ ส่วนคดีความต้องปรึกษาผู้เชี่ยวชาญกฎหมาย

แหล่งข้อมูลทางการ

บทความนี้ตรวจข้อมูล ณ วันที่ 25 กรกฎาคม 2569 เป็นความรู้ทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางการเงินหรือกฎหมายเฉพาะบุคคล รายละเอียดขึ้นกับสัญญา เจ้าหนี้ สถานะบัญชี หลักประกัน และขั้นตอนคดี โปรดตรวจเงื่อนไขล่าสุดกับเจ้าหนี้ ธนาคารแห่งประเทศไทย กรมบังคับคดี และผู้เชี่ยวชาญที่เกี่ยวข้องก่อนตัดสินใจ